将商业用房改为生产用房导致租赁合同无效，主要基于以下法律依据和法律分析：
违反土地用途规划
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”虽然此条未直接提及用途变更，但结合《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，土地的使用需严格按照规划用途进行。商业用房和生产用房在土地规划用途上通常存在明确区分，擅自改变用途可能违反土地管理法规。
- 法律分析：若租赁合同中约定的用途与商业用房的实际规划用途不符，且该变更未获得相关行政主管部门的批准，则该租赁合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。例如，将原本规划为商业用途的房屋用于生产活动，可能涉及环保、消防、安全等多方面的违规，从而影响合同的效力。
违反房屋使用性质
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理法规，房屋的使用性质（如住宅、商业、生产等）通常在其规划设计中已确定，并受到法律保护。未经相关部门批准，不得擅自改变房屋的使用性质。
- 法律分析：若租赁合同中明确约定了房屋的使用性质为商业用途，而承租人却将其用于生产活动，且未获得出租人或相关行政主管部门的同意，则承租人的行为构成违约。在极端情况下，若该变更严重影响了房屋的结构安全或违反了法律法规的强制性规定，出租人有权主张租赁合同无效。
合同内容违法或违背公序良俗
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”若租赁合同的内容违反了法律、行政法规的强制性规定或违背了公序良俗，则该合同无效。
- 法律分析：若将商业用房改为生产用房的行为违反了相关法律法规的强制性规定（如环保、消防、安全等方面的规定），或者该变更严重影响了周边居民的生活环境或公共利益，则该租赁合同可能因违法或违背公序良俗而被认定为无效。
法律建议：
- 出租人角度：在签订租赁合同时，应明确约定房屋的使用性质、用途及违约责任等条款。在租赁期间，应定期检查房屋的使用情况，确保承租人按照合同约定使用房屋。若发现承租人擅自改变房屋用途，应及时制止并要求其恢复原状或承担违约责任。
- 承租人角度：在签订租赁合同前，应仔细了解房屋的实际规划用途及周边环境等情况。若需改变房屋用途，应提前与出租人协商并获得相关行政主管部门的批准。在租赁期间，应严格按照合同约定使用房屋，避免因擅自改变用途而引发法律纠纷。
可能后果：
- 若租赁合同因违反上述法律规定而被认定为无效，则双方应依据《中华人民共和国民法典》中关于合同无效的相关规定处理后续事宜，如返还财产、赔偿损失等。
- 双方还可能面临相关行政主管部门的处罚，如罚款、责令恢复原状等。
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