改变房屋规划用途的租赁合同并不必然无效。具体分析如下：

1. 法律依据与解释：

   • 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
   • 改变房屋规划用途所签租赁合同的效力，需判断所涉及的法律规定是否属于效力性强制性规定。若为管理性强制性规定，则合同效力不会因此受到直接影响。
   • 最高人民法院在相关案例中认为，即使租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。

2. 实际案例：

   • 在某些司法实践中，法院更倾向于认为承租人租赁改变土地用途的房屋并不必然导致租赁合同无效，而是会根据租赁合同是否具有侵害国家、集体或他人合法利益等综合考虑。
   • 例如，上海市闵行区人民法院在某案中认为，系争房屋具有合法的房地产权证，其用途并不影响合同的效力。

3. 风险与建议：

   • 虽然改变房屋规划用途的租赁合同不必然无效，但存在被行政处罚和卷入民事纠纷的风险。因此，建议承租人在签订合同之初审慎核查房屋规划用途并进行风险评估。
   • 若因改变房屋规划用途导致无法申领执照或无法经营，承租人可能面临解除租赁合同的风险。此时，应根据《民法典》第七百二十四条的规定来判断承租人是否享有解除权。

综上所述，改变房屋规划用途的租赁合同并不必然无效，但需根据具体情况及法律规定来判断。建议承租人在签订合同时务必审慎，并咨询专业律师以获取更准确的法律意见。如果你有相关法律问题，可以直接向我咨询。