在建工程抵押权的行使是一个涉及法律程序与权益保障的复杂过程，以下将从定义、设立条件、行使方式及注意事项等多个方面，为您详细阐述如何行使在建工程抵押权。

一、在建工程抵押权的定义

在建工程抵押权，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。这一行为为抵押人提供了融资渠道，同时也为抵押权人（如银行）提供了债权保障。

二、在建工程抵押权的设立条件

1. 抵押人资格：抵押人必须是合法的建设单位，通常是房地产开发企业，且具备完全的民事行为能力和权利能力。

2. 抵押物范围：抵押物为正在建造的建筑物及其占用范围内的土地使用权，包括已完工部分和未完工部分，但通常不包括已预售或已售出的房屋。

3. 相关许可证齐全：在建工程需已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证，确保工程建设的合法性和规划合规性。

4. 建设进度与资金投入：投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，且已确定施工进度和竣工交付日期。

5. 书面合同与登记手续：抵押人与抵押权人需签订书面抵押合同，并办理抵押登记手续。抵押权自登记时设立，未经登记，抵押权不生效。

三、在建工程抵押权的行使方式

1. 优先受偿权：当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。这是抵押权的核心效力，也是抵押权人行使权利的主要方式。

2. 抵押物处置：在抵押权实现时，抵押权人可以与抵押人协商将抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。若协商不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼，请求法院拍卖、变卖抵押物。

3. 追及效力：即使抵押物在抵押期间被转让，抵押权仍然有效，并可以继续存在于转让后的抵押物上。抵押权人可以追及至抵押物的受让人处行使抵押权。

四、在建工程抵押权行使的注意事项

1. 了解抵押物状况：抵押权人在接受在建工程抵押时，应充分了解抵押物的权属状况、建设进度、市场前景等因素，以降低风险。

2. 确保抵押物合法完整：抵押人应确保抵押物的合法性和完整性，避免存在权属纠纷或瑕疵。若抵押物存在瑕疵或权属争议，可能影响抵押权的实现。

3. 签订详细抵押合同：双方应签订详细的抵押合同，明确各自的权利和义务，包括抵押物的范围、价值、担保债权种类及数额、债务履行期限、抵押担保的范围等内容。同时，合同中应约定争议解决方式等条款，以便在发生争议时能够及时解决。

4. 关注优先受偿顺序：在行使抵押权时，抵押权人应关注优先受偿顺序。根据《民法典》及相关司法解释的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其权益将优先于在建工程抵押权；建设工程价款优先受偿权也优于抵押权和其他债权。因此，在行使抵押权时，抵押权人应充分考虑这些因素，合理评估风险。

5. 及时办理登记与变更手续：抵押权设立后，抵押权人应及时办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法性和有效性。同时，若抵押物发生变更或抵押权发生转让等情况，抵押权人也应及时办理相关变更登记手续。

综上所述，行使在建工程抵押权需要严格遵守法律规定和程序要求，确保抵押权的合法性和有效性。同时，抵押权人应充分了解抵押物状况、签订详细抵押合同、关注优先受偿顺序并及时办理登记与变更手续等事项，以降低风险并保障自身权益。