若因开发商违约（如逾期交房、房屋质量严重不合格、规划变更未通知等）导致退房，可按以下步骤维权：
- 固定证据：收集能证明开发商违约的证据，如逾期交房的书面通知、房屋质量检测报告（需有资质机构出具）、规划变更的官方文件等。这些证据是后续维权的关键，能清晰表明开发商的违约行为及程度。例如，若开发商逾期交房超过合同约定时间，需保留好交房通知、沟通记录等，证明其未按约履行。
- 与开发商协商：先尝试与开发商友好沟通，明确指出其违约行为，依据合同约定提出退房及赔偿要求。协商过程中，注意保留沟通记录，如书面函件、聊天记录、通话录音等。若开发商同意退房，需签订书面退房协议，明确退款时间、方式及违约责任等条款，避免后续纠纷。
- 向相关部门投诉：若协商无果，可向当地房管部门、消费者协会等投诉。房管部门有权对开发商的违规行为进行调查和处理，消费者协会也能提供调解服务。投诉时，需提交详细的情况说明及相关证据，以便相关部门了解事实真相，促使开发商重视并解决问题。
- 提起诉讼或仲裁：若投诉仍未解决问题，可依据购房合同中的仲裁条款或事后达成的仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁；若合同无仲裁条款且未达成仲裁协议，则可向法院提起诉讼。在诉讼或仲裁过程中，要充分阐述开发商的违约事实及自己的诉求，提供充分证据支持。法院或仲裁机构会根据事实和法律规定作出公正裁决，要求开发商退房并承担相应赔偿责任。
若因购房者自身原因（如贷款未获批、资金链断裂等）想退房，处理方式会有所不同：
- 查看合同约定：仔细研读购房合同中关于退房的条款，看是否有因购房者原因退房的相关规定及处理方式。若合同有明确约定，如购房者需承担一定比例的违约金等，需按合同执行。例如，合同约定若因购房者贷款未获批退房，需支付房价款 5%的违约金，购房者需遵守此约定。
- 与开发商协商：即使合同有约定，也可尝试与开发商协商，看能否降低违约金比例或争取其他优惠条件。在协商时，要诚恳说明自身困难，争取开发商的理解与支持。若开发商同意变更合同条款，需签订书面协议，明确双方权利义务。
- 承担相应责任后退房：若协商不成，购房者需按合同约定承担相应责任后办理退房手续。如支付违约金、赔偿开发商因此遭受的损失等。在支付相关费用后，与开发商办理房屋交接、退款等手续，确保退房过程合法合规。
若因房屋存在抵押、查封等权利瑕疵导致退房，可采取以下措施：
- 确认权利瑕疵情况：通过查询房屋产权登记信息、与开发商沟通等方式，了解房屋权利瑕疵的具体情况，如抵押的债权人、查封的机关及原因等。这有助于确定责任主体及后续维权方向。例如，若房屋被法院查封，需了解查封原因及查封期限等信息。
- 要求开发商承担责任：开发商有义务确保出售的房屋不存在权利瑕疵。若房屋存在抵押、查封等情况导致无法正常交易或使用，购房者可要求开发商解除权利瑕疵，如偿还债务解除抵押、协调解除查封等。若开发商无法解决，购房者可依据合同约定要求退房并赔偿损失。
- 通过法律途径解决：若开发商拒绝承担责任或无法解决问题，购房者可向法院提起诉讼，要求解除购房合同、退房并赔偿损失。在诉讼过程中，需提供房屋权利瑕疵的相关证据，如产权登记信息、查封裁定书等，以证明开发商的违约行为及自己的损失情况。法院会根据事实和法律规定作出判决，维护购房者的合法权益。
在退房维权过程中，若遇到复杂情况或不确定如何处理，可直接向我咨询，我会为你提供详细、专业的法律建议。