未签订物业服务合同，物业在特定条件下仍有权收取物业费。这一结论主要基于事实服务关系的存在、前期物业服务合同的效力，以及业主大会或业委会的追认。以下是对此问题的详细分析：
一、事实服务关系的存在
定义与认定：
- 事实服务关系指的是物业公司实际上为小区提供了物业服务，如卫生清扫、绿化维护、安全保卫等，且业主事实上享受了这些服务而未提出异议。在此情况下，即使没有书面合同，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，即使法律或当事人约定需采用书面形式订立合同，但若一方已履行主要义务且对方接受，则该合同视为成立。这同样适用于物业服务合同的场景。
收费合理性：
- 在事实服务关系下，物业有权要求业主支付相应费用，因为业主实际上享受了物业提供的服务。
二、前期物业服务合同的效力
定义与适用：
- 前期物业服务合同是开发商在小区业主委员会成立前，与物业公司签订的合同。该合同在业主委员会成立并与新物业公司签订合同之前持续有效。
收费依据：
- 即使业主未单独与物业签订合同，只要处于前期合同有效期内，且物业提供了服务，业主就需按约定支付物业费。
三、业主大会或业委会的追认
定义与作用：
- 若小区已成立业主大会或业委会，并书面追认了物业的服务行为和收费标准，则物业同样有权依据此决策进行收费。
法律效力：
- 业主大会或业委会的追认表示业主集体已通过正式渠道认可了物业的服务及其收费合理性，因此物业有权收费。
四、注意事项与风险规避
明确服务内容与标准：
- 为避免争议，建议双方尽快协商并签订正式的物业服务合同，明确服务内容、服务标准及收费标准等关键事项。
及时沟通与反馈：
- 业主应定期评估物业服务质量，并及时向物业提出意见或建议。物业也应积极响应业主需求，改进服务质量。
法律风险与举证责任：
- 在没有书面合同的情况下，物业在追讨欠费时可能面临一定的法律风险和举证困难。因此，物业应保留好提供服务的证据，如工作记录、照片、视频等。
合理收费与拒绝无理要求：
- 若物业完全没有提供服务而仅因未签合同要求业主支付物业费，这是缺乏法律依据的。业主有权拒绝支付并要求物业说明收费的合理性或提供服务。
五、建议与行动
- 签订书面合同：为了避免潜在的纠纷和法律风险，建议业主和物业公司尽快签订书面的物业服务合同。
- 友好沟通协商：对于物业费收取问题存在争议时，业主和物业公司应首先通过友好沟通协商解决。
- 法律途径维权：如果无法通过协商解决问题，业主可以依法向相关部门投诉或向法院提起诉讼以维护自己的合法权益。
总结来看，虽然在没有书面合同的情况下物业也可以收费，但为了避免潜在的纠纷和法律风险，建议双方还是应尽快签订正式的物业服务合同，以明确各自的权利和义务。同时，业主和物业之间应保持良好的沟通与合作关系，共同营造和谐的小区环境。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。