签了认购协议书后，若卖家不卖，买家可能面临多种情况，具体法律后果需根据认购协议书的条款内容、双方的行为以及是否存在法定免责事由来确定。以下是对此问题的全面分析：

一、卖家违约，买家可主张权利

1. 要求继续履行：

   • 若卖家无正当理由拒绝出售，买家有权要求卖家继续履行认购协议，即按照协议约定的条件完成交易。
   • 举例：认购协议中明确规定了房屋的价格、付款方式、交房时间等条款，卖家无故拒绝出售，买家可要求卖家按协议履行。

2. 要求双倍返还定金或赔偿损失：

   • 根据《民法典》的相关规定，若卖家违约，买家有权要求卖家双倍返还定金，或者根据实际损失要求卖家进行赔偿。
   • 举例：买家已支付定金，卖家违约导致买家无法购买房屋，买家可要求卖家双倍返还定金，并赔偿因房屋价格上涨而产生的差价损失。

二、存在不可归责于双方的事由，协议可解除

• 若因不可抗力（如自然灾害、战争等）或政策变化等外部因素导致商品房买卖合同无法订立，双方均可解除协议，且卖家应退还买家已支付的定金。
• 举例：认购协议签订后，政府出台新的限购政策，使买家失去购房资格，此时双方可解除协议，卖家退还定金。

三、卖家可主张免责的情形

1. 买家违约在先：

   • 若买家在认购协议签订后存在违约行为，如未按约定时间支付定金、未提供必要的购房资料等，卖家有权拒绝出售，并可能不退还买家已支付的定金。
   • 举例：买家未按认购协议约定的时间支付定金，卖家多次催告无果后，有权拒绝出售，并保留定金。

2. 房屋存在合法阻却事由：

   • 若房屋在认购协议签订后因合法原因（如被查封、被抵押且无法解除等）无法出售，卖家可主张免责，并退还买家已支付的定金。
   • 举例：认购协议签订后，房屋因涉及法律纠纷被查封，卖家无法出售，此时卖家可退还定金，并免除违约责任。

四、认购协议书的审查与注意事项

• 仔细审查协议条款：买家在签订认购协议书前，应仔细阅读并理解协议中的各项条款，特别是关于违约责任、定金处理以及争议解决方式的约定。
• 保留相关证据：买家应保留好所有与购房相关的证据和文件，如认购协议、定金收据、沟通记录等，以便在发生争议时能够有力地维护自己的合法权益。

五、建议与总结

• 与卖家协商：在遇到卖家不卖的情况时，买家首先应与卖家进行沟通协商，寻求双方都能接受的解决方案。
• 通过法律途径维权：若协商不成，买家可咨询我并通过发送催告函、提起诉讼等法律途径来维护自己的权益。
• 谨慎行事：买家在签订认购协议书前应充分考虑各种可能的风险，并谨慎行事，以免引发不必要的纠纷。

如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况，为您提供专业、全面的法律服务。