商品房土地使用权只有45年，在一般情况下并不符合常规标准，但特定情况下可能是合法的。以下是对此问题的详细分析：

1. 土地使用权年限的法律规定：

   • 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让的最高年限根据土地用途确定，其中居住用地为70年。这是法律对居住用地使用权年限的明确规定，意味着在正常情况下，用于建造商品房的土地出让年限应为70年。

2. 实际使用年限与法定年限的差异：

   • 尽管法定最高年限为70年，但实际中购房者获得的土地使用权可能不足70年。这通常是因为土地从政府最初出让到开发商，再到购房者手中，可能已经经过了部分年限的流转。例如，如果土地在出让给开发商后，开发商因各种原因（如资金问题、规划调整等）延迟了开发时间，那么购房者购买到的房屋所对应的土地使用权年限就会相应减少。此外，如果土地在流转过程中经历了多次转让，也可能导致剩余使用年限的减少。然而，这种情况下的减少通常不会达到45年这么低的水平，除非土地流转次数非常多或者每次流转都消耗了大量年限。

3. 特殊情况下的土地使用年限：

   • 在某些特殊情况下，如土地包含多种用途（如商业、工业等混合用地），或者存在历史遗留问题、特殊政策安排，可能会出现土地使用年限非标准的情况，如45年。这些情况下，土地使用年限可能会因土地的具体用途或政策调整而有所变化。例如，某些地区为了促进经济发展或满足特定项目的需求，可能会出台特殊政策，对土地使用年限进行灵活调整。

4. 土地使用权续期问题：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这一规定保障了住宅业主在土地使用年限届满后的相关权益，即使土地使用年限只有45年，业主在期限届满后也有权申请续期，继续使用土地。

5. 购房建议：

   • 在购房过程中，购房者应仔细查看土地使用权证和相关文件，确保对土地的使用情况有清晰的了解。如果遇到土地使用年限较短（如45年）的情况，购房者应进一步了解土地的具体用途、历史流转情况以及是否存在特殊政策安排等因素，以评估购房风险。同时，购房者也可以考虑与开发商协商，了解是否有可能通过补缴土地出让金等方式延长土地使用年限。

总结来说，虽然商品房土地使用权只有45年在一般情况下并不符合常规标准，但在特定情况下（如土地包含多种用途、存在历史遗留问题或特殊政策安排等）可能是合法的。购房者在购房时应仔细核查相关文件，并在必要时寻求我的专业法律意见，以确保自身权益不受损害。如果您有具体的法律问题或疑虑，欢迎直接向我咨询。