结论：
- 房屋永久居住权的办理：需通过签订书面合同并办理登记手续来设立，而非简单通过私下协议。
- 私下协议的有效性：未经登记的私下协议，在物权法意义上不具备对抗第三人的效力，可能无法全面保障居住权人的权益。
一、房屋永久居住权的办理
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。要设立房屋的永久居住权，通常需要遵循以下步骤：
签订书面合同：居住权的设立应当采用书面形式，明确居住权人的姓名或名称、住宅的坐落位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法等关键条款。
办理登记手续：居住权自登记时设立。因此，在签订书面合同后，双方需共同向不动产登记机构申请居住权登记，经审核通过后，居住权即正式设立。
二、私下协议是否有效
关于私下协议的有效性，我们需要从法律效力和实际执行两个层面来分析：
法律效力层面：
- 私下协议，即未经过正式登记手续的居住权合同，在双方当事人之间可能具有一定的合同效力，即双方需按照协议内容履行各自义务。
- 然而，从物权法的角度来看，未经登记的居住权不具备对抗第三人的效力。这意味着，如果房屋所有权人将房屋出售给第三人，且该第三人不知晓居住权协议的存在，那么居住权人可能无法对抗第三人的物权请求。
实际执行层面：
- 私下协议在实际执行中可能面临诸多困难。例如，当房屋所有权人违反协议，试图收回房屋时，居住权人可能难以通过法律途径有效维护自己的权益。
- 此外，私下协议还可能存在条款不明确、执行难度大等问题，导致双方在履行过程中产生纠纷。
建议：
- 为了确保居住权的合法性和有效性，建议双方通过正式渠道签订书面合同，并办理居住权登记手续。
- 如果已经签订了私下协议，但未办理登记手续，建议尽快补办登记，以保障居住权人的合法权益。
- 在签订居住权合同时，应明确约定居住权的期限、条件、解除方式等关键条款，以避免未来可能出现的纠纷。
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