将地下车库改为商业用途出租，若因此产生赔偿问题，其法律后果及判例情况可归纳如下：
一、法律后果
租赁合同无效：
- 根据《民法典》及相关司法解释，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋（如将地下车库违规改为商业用途），与承租人订立的租赁合同无效。这意味着，从法律层面讲，该租赁关系自始不存在，双方基于合同产生的权利义务关系也将受到影响。
出租方需承担过错责任：
- 出租方因违规改建并出租地下车库，存在明显过错。根据法律规定，出租人因过错取得的财产应当予以返还，并赔偿承租人由此所受到的损失。这包括承租人因装修、设备购置等产生的直接经济损失。
承租方可能面临经营中断及损失：
- 承租方在不知情或基于出租方承诺的情况下承租了违规改建的地下车库，并投入资金进行装修和经营。一旦该场所被认定为违建并被要求清退，承租方将面临经营中断、装修损失等实际经济损失。
二、判例情况
- 实际判例：存在类似将车库改商铺后被认定为违建并拆除，导致承租方损失较大的判例。在这些判例中，出租方通常仅同意退还租金和押金，而承租方则要求出租方承担装修、设备购置等实际经济损失。法院在审理此类案件时，会综合考虑双方过错程度、合同条款约定以及实际损失情况等因素，作出公正判决。
- 合同条款的影响：若租赁合同中明确约定了承租方知晓场地性质为车库并自愿承租，且因场地性质问题导致无法继续经营时无权要求出租方赔偿损失等条款，这些条款可能在一定程度上影响法院的判决结果。但即便如此，若出租方存在故意隐瞒或误导承租方的情况，法院仍可能判决出租方承担部分或全部赔偿责任。
三、法律建议
对于出租方：
- 在出租前应确保房屋用途符合规划要求，避免违规改建和出租。
- 若已违规改建并出租，应主动与承租方协商解决赔偿问题，避免法律纠纷。
对于承租方：
- 在承租前应仔细核查房屋用途和规划情况，避免承租违规改建的房屋。
- 若已承租违规改建的房屋并面临清退和损失，应保留好相关证据（如装修合同、发票等），以便在法律纠纷中维护自身权益。
- 可以积极寻求法律途径维权，要求出租方承担合理赔偿责任。
举例说明：假设某出租方将地下车库违规改为商业用途并出租给承租方经营餐厅。后因产权性质问题被执法部门认定为违建并要求清退。承租方因此面临经营中断和装修损失等实际经济损失。在此情况下，承租方可以依据相关法律规定和合同条款（若有），要求出租方承担装修损失等合理赔偿责任。若双方无法协商解决，承租方可以诉诸法律途径维护自身权益。
如有具体法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。