核心结论：订金的处理需根据双方约定及实际履行情况判断，若未明确约定为定金且卖方无过错，通常应退还；若约定为定金且买方违约，卖方有权不予退还。以下是具体分析：

1. 区分“订金”与“定金”的法律性质

• 订金：通常视为预付款或诚意金，法律上无明确规定，性质更接近“预付款”。若合同未明确约定其具有定金性质，则卖方一般需退还买方支付的订金。
• 定金：根据《民法典》第587条，定金具有担保性质，买方违约时，卖方有权不予退还；卖方违约时，需双倍返还定金。若双方在合同中明确将“订金”约定为“定金”（如注明“此订金为定金性质”），则适用定金罚则。

2. 合同约定优先原则

• 若双方在书面合同中明确约定：
  • 订金性质为预付款，且未约定违约责任，则卖方应全额退还订金；
  • 订金性质为定金，或约定“买方违约订金不退”，则卖方有权扣留订金。
• 关键点：合同是否以书面形式明确约定订金性质及违约条款。若仅有口头约定，可能因举证困难导致争议。

3. 卖方无过错时的处理

• 若卖方已按合同履行义务（如办理产权过户准备、配合签约等），且买方无正当理由违约，卖方有权要求：
  • 退还订金（若为预付款）；
  • 或扣留订金（若为定金或合同明确约定违约责任）。
• 例外：若卖方存在过错（如隐瞒房屋瑕疵、未按时交房等），买方可能主张解除合同并要求退还订金，甚至索赔。

4. 实际操作建议

• 卖方：
  1. 检查合同条款，确认订金性质及违约责任；
  2. 若无明确约定，可与买方协商退还部分或全部订金；
  3. 若买方拒绝协商，可依据合同约定或法律规定主张权利。
• 买方：
  1. 审查合同是否约定订金性质及违约条款；
  2. 若卖方无过错，违约可能面临订金损失；
  3. 可尝试与卖方协商减少损失（如支付部分违约金换取订金退还）。

5. 风险提示

• 若合同未明确约定订金性质，司法实践中可能倾向于保护买方利益，要求卖方退还订金。
• 建议双方在签订合同时，明确写明“订金”或“定金”性质，并约定违约责任，避免后续纠纷。

总结：订金是否退还需结合合同约定及双方过错判断。若您是卖方，建议提供合同文本进一步分析；若您是买方，可评估自身违约原因及合同条款后协商解决。如有具体合同或细节需讨论，可直接向我咨询。