针对您提出的“小三还房款协议怎么写才有效”的问题，这实际上涉及到一个具有特定背景和法律敏感性的协议撰写问题。以下是我为您提供的详细解答：
首先，需要明确的是，这类协议通常被视为“分手费”或“补偿款”性质的协议。为了确保其法律效力，协议必须满足几个基本条件：
双方真实意思表示：协议内容必须是双方自愿、真实的意思表示，不存在任何欺诈、胁迫或误导的情况。
不违反法律法规：协议内容不得违反国家法律法规的强制性规定，包括但不限于婚姻法、合同法等相关法律。
不违背公序良俗：协议内容应符合社会道德和公共秩序，不得违背公序良俗。
在撰写协议时，应包含以下关键要素：
双方身份信息：明确写明双方的姓名、身份证号等基本信息，以确保协议的主体明确。
还房款原因：清晰表述小三向原配还房款的原因，例如基于与原配配偶存在不当关系而给予的补偿等。这一点需要谨慎处理，以避免侵犯他人隐私或引发不必要的法律纠纷。
还房款金额：详细写明还房款的具体金额，确保数字准确无误。
还款方式：明确还款的方式，如一次性支付、分期支付等，并详细说明每期还款的金额和时间。
还款期限：设定明确的还款期限，包括起始日期和结束日期，以及每期还款的具体日期。
违约责任：约定若一方违约，应承担的违约责任，如支付逾期利息、违约金等。这有助于增强协议的约束力。
签字与日期：协议最后应由双方签字并注明日期，以证明协议是在双方自愿、真实的情况下签署的。
然而，需要特别强调的是，即便协议在形式上满足了上述条件，原配在基于夫妻共同财产主张权利时，仍可能面临法律争议。因为这类协议往往涉及到复杂的法律关系和道德争议，如夫妻共同财产的分割、第三者责任等。
因此，在撰写和签署这类协议时，建议您务必咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。同时，也要考虑到协议可能带来的法律风险和道德争议，谨慎处理相关问题。
最后，我想强调的是，任何涉及法律和道德的问题都应该以合法、合规、合理的方式来解决。希望我的解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时咨询。