非当事人申请撤销抵押行为是否有效，需视具体情形而定。以下从不同角度为您详细分析：

一、法定撤销条件

若抵押行为的设立存在欺诈、胁迫等致使合同成立时显失公平的情形，或者该抵押权的设立违反法律法规的强制性规定，非当事人（如因抵押行为受到损害的第三人）在符合法定撤销条件时，可依法行使撤销权。例如，当债务人与抵押权人恶意串通，通过设立抵押权损害第三人利益时，第三人可依法主张撤销。这种情况下，非当事人的撤销申请是有效的，抵押行为可能被撤销而归于无效。

二、不符合撤销条件的情况

若抵押行为不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情况，或者未违反法律法规的强制性规定，且未损害第三人的合法权益，那么非当事人的撤销申请则缺乏合法依据。在这种情况下，抵押行为继续有效，非当事人的撤销申请不会被支持。

三、撤销权的行使程序

非当事人行使撤销权需遵循法定程序。一般来说，撤销权应当通过诉讼方式行使，即非当事人需向人民法院提起诉讼，请求撤销抵押行为。人民法院在审查后，若认为符合法定撤销条件，将判决撤销抵押行为；若认为不符合撤销条件，则将驳回非当事人的诉讼请求。

四、实际案例与法律建议

在实际操作中，非当事人申请撤销抵押行为的情况较为复杂。例如，曾有案例涉及债务人与抵押权人恶意串通，通过设立虚假抵押权来逃避债务，损害了其他债权人的利益。在这种情况下，受损害的债权人作为非当事人，依法行使了撤销权，并最终获得了法院的支持。

法律建议：

1. 收集证据：非当事人在申请撤销抵押行为前，应充分收集相关证据，以证明抵押行为存在欺诈、胁迫等法定撤销情形。
2. 咨询专业律师：由于撤销抵押行为涉及复杂的法律程序和证据收集，非当事人应咨询专业律师，以获取准确的法律意见和诉讼策略。
3. 遵循法定程序：非当事人在行使撤销权时，应严格遵循法定程序，确保诉讼行为的合法性和有效性。

总结：非当事人申请撤销抵押行为是否有效，关键在于是否满足法定撤销条件。若满足条件，且遵循了法定程序，那么撤销申请是有效的；若不满足条件或未遵循法定程序，则撤销申请可能不会被支持。因此，非当事人在申请撤销抵押行为前，应充分了解相关法律规定和程序要求，并咨询专业律师以获取准确的法律意见。如有任何法律问题，欢迎直接向我咨询。