结论前置：农用地出租用于建造大棚，农户应优先与村集体签订合同，明确土地性质、用途及审批要求；若承包方已合法取得土地经营权，则可直接与承包方签订租赁合同，但需确保合同内容合法合规。以下从法律关系、合同主体、审批程序三个角度展开分析：

1. 土地所有权与使用权分离的法律框架

根据《农村土地承包法》及《土地管理法》，农村土地归集体所有，农户通过承包合同取得土地经营权。若土地仍由村集体统一管理（如未分包到户），或涉及土地流转需集体同意，则农户应与村集体签订合同，明确土地用途、租赁期限、租金支付方式及违约责任。此时，村集体作为土地所有权代表，有权对土地使用进行监督。

例外情形：若土地已由农户承包经营，且承包方（如其他农户或企业）已通过合法程序取得土地经营权（如转包、出租），则农户可直接与承包方签订租赁合同。但需注意：合同中必须明确土地用途为“农业设施用地”（如大棚），且不得改变土地农业用途，否则可能涉及违法。

2. 合同主体的选择依据

• 与村集体签订：适用于土地未分包到户、或流转需集体决议的情形。例如，村集体统一规划农业园区，要求农户将土地出租给集体，再由集体对外招商。此时，合同主体为农户与村集体，承包方作为第三方使用土地。
• 与承包方签订：适用于土地已由农户承包经营，且承包方拟直接租赁土地建造大棚。此时，合同主体为农户与承包方，但需确保承包方已取得合法经营权，且合同内容符合土地管理法规。

关键点：无论选择哪种主体，合同均需明确土地用途为“农业设施用地”，并约定禁止改变用途（如转为非农建设），否则可能面临行政处罚或合同无效风险。

3. 审批程序与合规要求

根据《自然资源部、农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》，建造大棚属于设施农业用地，需履行以下程序：

1. 用地协议：农户与承包方（或村集体）签订用地协议，明确用地范围、用途、期限及恢复义务；
2. 备案公示：协议签订后，由承包方或村集体向乡镇政府备案，并在村集体公示；
3. 上图入库：乡镇政府将用地信息纳入国土空间规划“一张图”管理。

风险提示：若未履行审批程序，或擅自改变土地用途（如在大棚内建设住宅），可能被认定为“非农化”行为，面临拆除、罚款甚至刑事责任。

实务建议

1. 核查土地性质：签订合同前，确认土地为“农用地”且未被规划为基本农田（基本农田严禁建大棚）；
2. 明确合同条款：合同中应载明土地用途、审批责任、违约责任及争议解决方式；
3. 留存证据：保存土地承包经营权证、用地审批文件及合同原件，以备查验。

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