未经竣工验收和消防验收的建筑工程订立的租赁合同，其效力并非绝对无效，而是需根据具体情况综合分析。以下是对此问题的详细分析：

一. 合同效力的一般原则

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条及第五百零二条，合同的效力主要取决于行为人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、是否违反法律或行政法规的强制性规定，以及是否违背公序良俗。这是判断合同有效性的基本框架。

二. 竣工验收与消防验收对合同效力的影响

1. 竣工验收：

   • 建筑工程竣工后，应按照国家有关规定进行验收。未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。
   • 若租赁合同涉及的建筑工程未经竣工验收，但并未因此影响承租人的正常使用，且合同其他要件均符合有效规定，那么合同效力一般不受影响。

2. 消防验收：

   • 《消防法》规定，特定建设工程竣工后需进行消防验收或备案。若房屋属于此类范围且未经消防验收，可能违反法律的强制性规定。
   • 然而，违反《消防法》关于消防验收的强制性规定，并不必然导致租赁合同无效。根据最高人民法院的相关裁判规则，消防验收合格是房屋使用条件，而非租赁合同生效要件。
   • 若租赁房屋虽未经消防验收，但并未因此导致租赁房屋无法使用或存在严重消防安全隐患，那么租赁合同通常认定为有效。

三. 特殊情况下的处理

• 若租赁合同签订时建筑工程未经竣工验收和消防验收，但在租赁期间通过了相关验收，合同效力可追溯至签订时有效。
• 若建筑工程存在严重的质量问题或消防安全隐患，严重影响承租人的使用安全，那么承租人可请求解除合同，此时合同可能被认定为无效或可解除。

四. 实例分析

例如，某工业厂房在未经竣工验收和消防验收的情况下出租给承租人用于生产。如果厂房虽然未经验收，但经专业评估并不存在严重的质量问题或消防安全隐患，且承租人能够正常使用，那么该租赁合同通常会被认定为有效。相反，如果厂房存在严重的质量问题或消防隐患，如结构不稳定、消防设施严重缺失等，严重威胁承租人及人员生命财产安全，那么租赁合同很可能被认定无效或可解除。

五. 总结与建议

综上所述，针对未经竣工验收和消防验收的建筑工程订立的租赁合同效力问题，需综合考虑建筑工程的实际状况、合同的有效要件以及相关法律法规的规定。我建议当事人在签订租赁合同时，应尽可能确保建筑工程已经通过竣工验收和消防验收。若存在特殊情况，应在合同中明确约定相关责任和风险分配，以避免潜在的合同纠纷。同时，对于出租方而言，积极履行验收义务，确保建筑工程符合相关标准和规定，是避免合同纠纷和法律责任的重要措施。