出租违建房屋的租赁合同一般无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的除外。以下是对这一问题的详细分析：

一、违建房屋租赁合同的一般效力

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这是因为违建房屋违反了城市规划等相关法律法规，其存在本身就不具有合法性。基于不合法的标的物所订立的租赁合同，自然无法受到法律的保护。

二、违建房屋租赁合同有效的例外情形

尽管违建房屋的租赁合同一般无效，但也存在例外情形。即如果在一审法庭辩论终结前，该违建房屋取得了建设工程规划许可证或者得到了主管部门的批准建设，那么人民法院应当认定该租赁合同为有效。这一规定体现了法律对事实变化的灵活应对，也鼓励了违建房屋的合法化改造。

三、合同无效后的法律后果

当违建房屋的租赁合同被认定为无效后，根据《民法典》的相关规定，因该合同取得的财产应当予以返还；若不能返还或没有必要返还，则应折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，则各自承担相应的责任。这意味着，在违建房屋出租合同中，如果合同被认定无效，双方可能需要根据实际情况进行财产的返还、补偿以及损失的赔偿。

四、实际案例与风险提示

在实际操作中，因违建房屋租赁合同无效而引发的纠纷并不少见。例如，甲将违建房屋租给乙，该租赁合同通常无效。不过，若在诉讼过程中，甲能补办相关手续使房屋合法，那么甲乙的租赁合同就可能有效。但如果因房屋违建导致租赁合同无效，双方应互相返还财产。有过错一方要赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。

风险提示：

• 出租人在出租房屋前，应确保房屋具有合法的产权和建设手续，以避免因违建而引发的法律纠纷。
• 承租人在签订租赁合同时，应仔细审查房屋的产权和建设手续，确保租赁合同的合法性和有效性。
• 如果因违建房屋租赁合同无效而引发纠纷，双方应积极协商解决，或寻求法律途径维护自身权益。

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