抵押房产的遗嘱，在符合法定形式和实质要件，且不影响抵押权实现的前提下，是有效的。以下是对此问题的详细分析：
遗嘱有效的情况
遗产合法性：
- 根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。抵押房产作为遗嘱人的合法财产，可被遗嘱处分。
遗嘱形式与实质要件：
- 遗嘱必须符合《民法典》规定的六种形式（自书、代书、打印、录音录像、口头、公证）之一，并满足相应的法定要求。例如，自书遗嘱需亲笔书写、签名、注明年月日等。
- 遗嘱人需具备完全民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗。
抵押权不影响遗嘱效力：
- 房产设立抵押后，所有权人仍享有所有权，可订立遗嘱处分。遗嘱的有效性不受房产抵押状态影响。
- 但继承人需继承房产上的抵押权，即抵押权人对该房产的优先受偿权不受影响。若债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房屋拍卖所得价款优先受偿。
遗嘱可能无效的情况
处分他人财产：
- 若抵押房产为共有财产，遗嘱人未经其他共有人同意擅自处分，则涉及处分他人财产的部分无效。
遗嘱形式不符合法定要求：
- 如代书遗嘱无两个以上见证人在场见证，或见证人不符合法律规定资格（如无民事行为能力人、限制民事行为能力人等），则遗嘱可能被认定为无效。
遗嘱人无民事行为能力或限制民事行为能力：
- 遗嘱人在订立遗嘱时必须具有完全民事行为能力，否则所立遗嘱无效。
实际操作建议
- 确保遗嘱人具备完全民事行为能力：在订立遗嘱前，遗嘱人应确保自己具备完全民事行为能力，并了解遗嘱的法定形式和实质要件。
- 明确说明房产抵押状态：若房产处于抵押状态，遗嘱人应在遗嘱中明确说明，以便继承人了解并处理房产上的抵押权问题。
- 咨询专业律师：在订立遗嘱或处理抵押房产继承问题时，建议直接向我咨询，以确保遗嘱的合法性和有效性，并妥善处理抵押房产的继承问题。
综上所述，抵押房产的遗嘱在符合法律规定的条件下是有效的，但继承人需继承房产上的抵押权，并在实际继承过程中妥善处理相关问题。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。