遗赠扶养协议中房屋抵押的效力问题，需结合遗赠扶养协议的有效条件及房屋抵押的法律规定来综合分析，结论是：在符合特定条件下，遗赠扶养协议中的房屋抵押是有效的。以下从多个角度进行详细分析：
一、遗赠扶养协议的有效条件
主体适格：
- 遗赠人必须具备完全民事行为能力，能够清晰表达自己的意愿并理解协议的内容和后果。
- 扶养人（受遗赠人）也应当是具备相应民事行为能力的自然人或组织，以确保能够履行扶养义务。
意思表示真实：
- 双方在签订协议时必须是出于自愿，不存在欺诈、胁迫或其他非法手段影响下的意思表示。
- 遗赠人的遗赠意愿和扶养人的扶养承诺都应当是真实且明确的。
内容合法：
- 协议的内容不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。
- 遗赠的财产必须是遗赠人合法拥有的，且不能侵害其他债权人的合法权益。
- 在遗赠扶养协议中涉及房屋抵押的，该抵押行为也必须合法，即抵押的房屋必须是遗赠人合法拥有的，且抵押行为不得违反法律、行政法规的强制性规定。
形式符合要求：
- 遗赠扶养协议应采用书面形式，以明确双方的权利和义务，避免日后产生纠纷。
- 若协议中涉及房屋抵押，也应明确抵押的具体条款，如抵押的房屋信息、抵押期限、抵押权实现的条件等。
二、房屋抵押的法律规定
- 根据《民法典》的相关规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
- 在遗赠扶养协议中，若遗赠人将房屋抵押给扶养人作为履行扶养义务的担保，且该抵押行为符合上述法律规定，则该抵押是有效的。
三、遗赠扶养协议中房屋抵押有效的具体情形
遗赠人具备完全民事行为能力：
- 遗赠人能够清晰表达自己的意愿，理解抵押行为的法律后果，并自愿将房屋抵押给扶养人。
扶养人具备相应民事行为能力：
- 扶养人能够理解抵押行为的法律意义，并愿意接受房屋作为履行扶养义务的担保。
抵押行为合法：
- 抵押的房屋是遗赠人合法拥有的，且抵押行为未违反法律、行政法规的强制性规定。
- 抵押条款明确具体，包括抵押的房屋信息、抵押期限、抵押权实现的条件等。
双方自愿签订书面协议：
- 遗赠扶养协议及抵押条款均采用书面形式，明确双方的权利和义务。
四、遗赠扶养协议中房屋抵押无效的情形
主体不适格：
- 若遗赠人或扶养人不具备完全民事行为能力，则抵押行为可能无效。
意思表示不真实：
- 若遗赠人或扶养人在签订协议时受到欺诈、胁迫等非法手段的影响，导致意思表示不真实，则抵押行为可能无效。
抵押行为违法：
- 若抵押的房屋不是遗赠人合法拥有的，或者抵押行为违反了法律、行政法规的强制性规定，则抵押行为无效。
协议形式不符合要求：
- 若遗赠扶养协议及抵押条款未采用书面形式，或者书面协议内容不明确、不具体，则可能导致抵押行为无效。
建议：在签订遗赠扶养协议并涉及房屋抵押时，务必确保双方主体适格、意思表示真实、抵押行为合法且协议形式符合要求。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。