物业签订合同通常不需要直接与开发商签订，而是与业主委员会签订，但在特定情况下，如新竣工的物业，开发商会与物业企业签订前期合同。以下是对这一问题的详细分析：
一、常规情况下的合同签订主体
物业服务合同的基本定义：
- 物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，旨在明确物业服务企业对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行专业化维修、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序的职责，并由业主支付报酬的协议。
常规签订主体：
- 在业主大会和业主委员会成立后，物业服务合同通常由物业服务企业与业主委员会签订。业主委员会代表全体业主的利益，与物业服务企业协商并确定服务内容、标准、费用等关键条款。
二、特定情况下的合同签订主体
新竣工物业的前期合同：
- 对于新竣工的物业，在业主大会和业主委员会尚未成立前，通常由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同。这一合同是临时性的，旨在确保物业在初始阶段能够得到有效的管理和维护。
- 待业主大会和业主委员会成立后，业主委员会将负责与物业管理企业签订正式的物业服务合同，取代前期合同。
特殊情况下的合同签订：
- 在某些特殊情况下，如业主委员会不作为或存在其他管理问题，物业管理企业可能会考虑与每单元小业主再另行签订物业服务合同，以确保管理费的正常收缴和对恶意欠费业户进行追收。然而，这种情况并不常见，且需要符合相关法律法规的规定。
三、合同签订的法律要求与注意事项
依法订立：
- 无论是开发商与物业企业签订的前期合同，还是业主委员会与物业企业签订的正式合同，都必须依法进行。合同内容必须符合法律、行政法规的规定，不得违反公序良俗。
协商一致：
- 合同的主要条款必须经过双方当事人协商一致。这意味着在签订合同前，双方应充分沟通并就服务内容、标准、费用等关键条款达成共识。
明确权利义务：
- 合同应详细规定物业服务企业应提供的服务内容、服务标准、收费标准和方式等，同时明确业主应承担的义务，如按时缴纳物业费、遵守小区规定等。这有助于保障双方的合法权益并规范物业服务行为。
四、建议与风险提示
对于业主：
- 在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款并了解自己的权利和义务。如有疑问或不明之处，应及时向物业服务企业或专业律师咨询。
- 同时，业主应积极参与业主大会和业主委员会的活动，以维护自己的合法权益并促进小区的良好管理。
对于物业服务企业：
- 在签订合同时，应确保合同内容合法、合规并符合双方的实际需求。同时，应严格按照合同约定提供服务并履行自己的义务。
- 如遇业主欠费或其他纠纷问题，应及时与业主沟通并寻求合法途径解决。
如有任何关于物业合同或其他法律问题的疑问，请随时向我咨询。我将根据您的具体情况提供专业、全面的法律建议。