抵押权的效力确实及于房产的从物、孳息及代位物，但具体情形需依据相关法律规定及实际情况进行判断。以下是对这一问题的详细分析：
一、抵押权效力及于从物
设定前为从物的情形：
- 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的相关规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。这意味着，如果房产在设定抵押权时已经存在从物（如附属设施、设备等），那么抵押权的效力将自动涵盖这些从物。
- 但需注意：抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。即，如果从物属于第三方所有，那么抵押权人无权对该从物行使抵押权。
设定后新增从物的情形：
- 如果抵押权设立后才产生从物，且无特别约定，抵押权的效力通常不及于该从物。这是因为新增从物并未在抵押权设定时被纳入抵押范围。
二、抵押权效力及于孳息
孳息的定义与分类：
- 孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指由原物自然产生的收益（如果实、幼畜等）；法定孳息指因法律关系而获得的收益（如租金、利息等）。
抵押权人收取孳息的条件：
- 根据《民法典》的相关规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。但需注意，抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
- 收取顺序：孳息应当先充抵收取孳息的费用，其次是主债权的利息，再次是主债权。
三、抵押权效力及于代位物
代位物的定义：
- 代位物指抵押物因灭失、毁损或者被征用等原因而获得的保险金、赔偿金或者补偿金等。
抵押权人行使代位权的条件：
- 根据《民法典》的相关规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。这体现了抵押权的物上代位权，即抵押物价值转换成别的形态时，抵押权的效力可及于代偿物或转换物上。
- 特别提示：如果被担保债权的履行期未届满，抵押权人也可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施，以保障其债权的实现。
法律建议与风险提示
- 对于抵押权人：在设定抵押权时，应明确抵押物的范围是否包括从物，并在合同中作出明确约定。同时，应定期关注抵押物的情况，如发现抵押物被征收、毁损或灭失等情况时，应及时向给付义务人发送通知并保留证据，以避免丧失抵押物补偿金等优先受偿的权利。
- 对于抵押人：在设定抵押权后，应妥善保管抵押物及其从物，避免因管理不善导致抵押物价值减损或灭失。同时，如需转让抵押物或在其上设定用益物权等，应事先征得抵押权人的同意并办理相关手续。
希望以上分析能对您有所帮助。如果您还有其他关于债务债权或房产抵押方面的问题，欢迎直接向我咨询。