物业合同通常是与业主签订，而非租户，但在特定情形下，物业也可能与租户签订合同。以下是对此问题的详细分析：
一、物业与业主签订合同的一般原则
物业的主要服务对象是业主，物业与业主之间签订物业服务合同是法律上的常规做法。这种合同明确了双方的权利和义务，保障了小区物业服务的正常开展。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主作为建筑物及其附属设施的所有权人，有权与物业服务企业签订服务合同，并享受相应的物业服务。
二、物业与租户签订合同的特定情形
尽管物业与租户签订合同并非法律强制要求，但在某些特定情形下，这种合同是有必要的：
业主与物业有约定：如果业主与物业在合同中明确约定，物业对租户相关事务有管理权限和责任，那么为了明确租户在小区内的权利义务，规范其使用物业设施、遵守小区管理规定等行为，物业可以与租户签订相关合同。
提供特定服务：若物业涉及特定物业服务内容，且这些服务单独针对租户提供，如专门为租户提供车位租赁、特定场所使用等服务，那么为了保障双方权益，也应签订合同。合同中应详细约定服务内容、费用标准、服务期限、双方责任等关键条款，以避免后续产生纠纷。
三、物业与租户签订合同的注意事项
合同内容明确：如果物业与租户签订合同，合同内容必须明确具体，包括服务内容、费用标准、服务期限、双方责任等关键条款。这有助于避免后续因合同内容不明确而产生的纠纷。
遵守法律法规：物业与租户签订的合同必须遵守相关法律法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害社会公共利益和他人合法权益。
保护租户权益：在签订合同时，物业应充分保护租户的合法权益，确保租户在享受物业服务的过程中不受侵害。例如，物业应确保提供的服务符合合同约定的标准和质量要求，不得擅自提高服务费用或降低服务质量。
建议：在实际操作中，物业与租户是否签订合同应根据具体情况和实际需求来决定。如果业主与物业有明确约定或涉及特定服务内容，那么签订合同是有必要的。否则，物业可以主要与业主签订合同，并通过业主来间接管理租户的相关事务。如果有任何疑问或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。