核心前提：外村人购买本村房屋，已履行合同10年，现卖方反悔要求取消合同。
核心结论：合同效力及能否取消需结合房屋性质、交易合法性及法律程序综合判断，具体分以下情况分析：

1. 若房屋为农村宅基地房，且交易违反法律强制性规定
   根据《土地管理法》及相关司法解释，农村宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有，外村人（非本村集体成员）购买宅基地房的行为通常被认定为无效。

   • 法律后果：合同自始无效，卖方有权要求返还房屋，买方需返还房屋并可能无法主张全额购房款返还（需根据双方过错分担损失）。
     
   • 例外情形：若买方购房后已将户口迁入本村并成为集体成员，或交易经村委会书面同意且符合当地政策，可能被认定为有效。
     

2. 若房屋为农村非宅基地房（如集体建设用地上的商品房）
   需区分房屋性质：

   • 小产权房：若房屋未取得合法产权证明（如未缴纳土地出让金、未通过规划审批），交易可能因违反《民法典》关于“不得违反法律强制性规定”而无效，卖方有权要求解除合同。
     
   • 合法产权房：若房屋已取得合法产权（如集体建设用地使用权证、房屋所有权证），且交易符合当地政策（如允许非本村成员购买），合同通常有效，卖方无权单方取消。
     

3. 若交易已履行10年，卖方主张“显失公平”或“重大误解”
   根据《民法典》，合同撤销权需在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。若卖方在交易后10年才主张撤销，通常已超过法定除斥期间，法院不予支持。

   • 例外：若卖方能证明交易时存在欺诈、胁迫等情形，且未超过法定诉讼时效（3年），可能支持撤销，但需买方存在过错。
     

行动建议：

• 买方：立即收集证据（如购房合同、付款凭证、房屋使用证明、村委会或政府相关文件），证明交易合法性或自身无过错。
  
• 卖方：若主张合同无效，需通过法院起诉确认效力，而非单方要求取消；若主张撤销，需在法定期限内提出。
  
• 协商解决：双方可协商补偿方案（如买方支付额外费用保留房屋），避免诉讼成本。
  

风险提示：农村房屋交易法律风险较高，建议尽快委托律师分析房屋性质、交易合法性及证据效力，制定应对策略。

如有进一步问题或需具体分析，可直接向我咨询。