房产抵押后签订的租房合同，原则上是有效的，但存在一定限制和风险。以下从不同角度为您详细分析：
一、合同效力层面
根据《民法典》的相关规定，民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗。在房产抵押后签订的租房合同，只要满足这些条件，合同本身是有效的。也就是说，抵押权的设立并不影响租赁合同的法律效力，依法成立的租赁合同受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。
二、抵押权实现层面
虽然租赁合同有效，但在抵押权实现时，租赁关系可能会受到影响。具体来说：
抵押权设立前已出租：如果抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有，那么原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，即使房产被抵押，原有的租赁关系仍然有效，新的所有权人需要继续履行原租赁合同。
抵押权设立后出租：如果抵押权设立后，抵押人才将房产出租，那么在实现抵押权时（如房产被拍卖、变卖等），租赁关系可能会受到影响。新的所有权人可能不认可原租赁合同，导致承租人面临无法继续履行租赁合同的风险。
三、承租人知情权与风险承担
在签订租赁合同时，承租人应当知晓房屋已抵押的事实。这是保护承租人自身权益的重要一环。
承租人知情：如果承租人在签订合同时知道或者应当知道租赁物已抵押，那么日后因抵押权实现造成的损失，由承租人自行承担。这是因为承租人在知情的情况下仍然选择签订租赁合同，应当视为其接受了可能存在的风险。
承租人不知情：如果承租人在签订合同时不知道租赁物已抵押，且抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，那么抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。这是因为抵押人有义务告知承租人房产的抵押情况，未履行告知义务导致承租人受损的，应当承担相应的法律责任。
四、法律建议
对于抵押人：在将已抵押的房产出租时，应当书面告知承租人房产的抵押情况，以避免因未履行告知义务而承担赔偿责任。
对于承租人：在签订租赁合同时，应当仔细了解房产的抵押情况，并要求抵押人出具书面告知材料。如果可能的话，还可以考虑在租赁合同中约定相关条款，以保障自己的权益。
举例说明：假设张三将一套已抵押的房产出租给李四，但未书面告知李四该房产已抵押。后来，由于张三无法偿还债务，房产被拍卖。此时，李四可能面临无法继续履行租赁合同的风险。如果李四能够证明张三未履行告知义务，那么李四有权要求张三赔偿因此造成的损失。
综上所述，房产抵押后签订的租房合同在原则上是有效的，但存在一定限制和风险。在签订合同时，双方应当充分了解相关法律规定和潜在风险，并采取相应的措施来保障自己的权益。如果您在这方面还有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。