在处理物业纠纷时，一般应以业主委员会与物业管理公司签订的物业合同为准。下面我将从几个方面详细解释这个问题：

一、合同签订主体与效力

1. 前期物业合同：这是由开发建设单位与物业服务企业签订的合同，并在购房时由购房人进行书面确认。它主要适用于物业交付使用后、业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前的阶段。

2. 物业合同（即后期物业合同）：这是由业主大会讨论决定，并由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订的合同。它反映了业主对物业服务的需求和期望，是物业服务的主要依据。

从合同效力上看，虽然前期物业合同在物业交付时即已生效，但当业主大会成立并选聘新的物业服务企业后，前期物业合同通常会终止，取而代之的是由业主委员会签订的物业合同。

二、合同起止时间与衔接

• 根据《物业管理条例》的相关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果期限未满而业主委员会与物业服务企业签订了新的物业服务合同，那么前期物业服务合同将终止。

• 前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：

  1. 合同约定的终止时间届满。
  2. 合同期尚未届满，但业主委员会另行选聘了物业服务企业并签订了新的物业服务合同。
  3. 合同期限届满，但业主委员会尚未成立或尚未选聘任何物业服务企业。在这种情况下，原物业服务企业可以选择继续管理，并与开发商签订新的前期物业服务合同，直到新的物业服务合同生效。

三、法律实践与建议

• 在物业纠纷中，如果涉及的是物业服务内容、质量、费用等问题，且这些问题发生在业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之后，那么应当以业主委员会与物业服务企业签订的物业合同为准。

• 如果纠纷发生在业主委员会成立之前，或者涉及的是前期物业服务合同中的特定条款（如物业费的收取标准、物业服务的范围等），那么可能需要参考前期物业合同。但在大多数情况下，如果业主委员会已经成立并选聘了新的物业服务企业，前期物业合同的相关条款可能已经失效或被新合同所取代。

四、特殊情况下的处理

• 在某些特殊情况下，如前期物业合同中存在对业主有重大影响的条款（如物业费的长期优惠、特定服务的提供等），且这些条款在业主委员会成立后并未被新合同所取代或修改，那么这些条款可能仍然有效。但这种情况较为罕见，且需要具体分析合同条款和实际情况。

总结与建议：

在处理物业纠纷时，一般应以业主委员会与物业管理公司签订的物业合同为准。如果涉及的是前期物业服务合同中的特定问题，且这些问题在业主委员会成立后并未被新合同所取代或修改，那么可能需要参考前期物业合同。但无论如何，都应当根据具体情况和合同条款来综合判断。如果您在处理物业纠纷时遇到任何问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。