土地租赁超过20年，超出部分无效，但不影响前20年租赁合同的效力。下面我将详细解释这一结论，并提供相关案例以供参考。
一、法律解释
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这意味着，土地租赁合同约定的租赁期限若超过20年，则超出部分自始无效，不受法律保护。
二、案例说明
典型案例：
- 某农场公司与某培训中心签订了一份《合同书》，约定租赁期限为20年。随后，双方又签订了一份《补充协议》，约定在主合同租赁期限届满后，农场公司应允许培训中心续租，期限仍为20年。然而，法院最终判决，该《补充协议》中关于续租期限的约定无效，因为违反了《民法典》第七百零五条关于租赁期限不得超过20年的规定。
特殊类型土地租赁：
- 尽管《中华人民共和国农村土地承包法》对耕地、草地和林地等特殊类型土地的承包期限有特别规定，但这些规定主要适用于土地承包经营权的发包，而非一般的土地租赁。在涉及这些特殊类型土地的租赁时，仍需遵循《民法典》中关于租赁期限不得超过20年的普遍规定。例如，原前锋镇某村民小组与唐某签订了一份30年的《土地租赁协议》，用于发展林业。但法院审理认为，租赁合同约定的土地租赁期限能否超过20年，取决于租赁的土地性质及剩余承包期限，并指出农村土地流转中的出租最长期限应为承包期的剩余期限，若超出则无效。
三、法律建议
- 严格遵守法律规定：在签订土地租赁合同时，当事人应充分了解并遵守法律对租赁期限的限制，确保合同的合法性和有效性。
- 明确无效部分：对于超出20年的租赁约定，应明确其无效性，并在合同中进行相应说明，以避免未来可能产生的法律纠纷。
- 及时续租协商：在合同到期前，双方应及时沟通并协商续租事宜，以确保租赁关系的连续性和稳定性。若需续租，应重新签订租赁合同，并明确新的租赁期限及租金等相关条款。
综上所述，土地租赁合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，但不影响前20年租赁合同的效力。当事人在签订和履行土地租赁合同时，应严格遵守法律规定，确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。