核心前提与问题重述
用户的问题核心在于：在企业破产的情况下，如何处置先以房屋抵偿债务、后设立抵押权的情况。这涉及到破产程序中债权清偿顺序、物权优先性以及破产法相关规定。
结论与分情况说明
在企业破产程序中，针对房屋抵偿在前、抵押在后的情况，需根据以下原则和法律规定进行处置：
以房屋抵偿债务（以物抵债）的效力认定
- 以物抵债协议的效力：若以房屋抵偿债务的协议在破产受理前已签订并履行完毕（如房屋已过户至债权人名下），则该协议有效，债权人可取得房屋所有权，不属于破产财产范围，无需参与破产分配。
- 未履行完毕的以物抵债协议：若协议未履行完毕（如房屋未过户），则该协议可能被认定为“未实际履行的以物抵债”，债权人仅享有普通债权，需通过破产程序申报债权。
- 特殊情形：若以物抵债协议存在欺诈、胁迫或损害其他债权人利益等情形，可能被认定为无效或可撤销。
抵押权的设立与效力
- 抵押权的设立时间：若抵押权设立于破产受理前，且符合《民法典》关于抵押权设立的规定（如已办理抵押登记），则抵押权有效。
- 抵押权的优先受偿权：根据《企业破产法》第一百零九条，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。因此，抵押权人可就抵押房屋优先受偿，但需注意以下限制：
- 抵押物价值不足部分：若抵押房屋价值不足以清偿全部抵押债权，剩余部分债权转为普通债权，参与破产分配。
- 破产费用与共益债务：抵押权人优先受偿前，需先清偿破产费用与共益债务。
- 职工债权等优先权：若存在职工债权、税收债权等法定优先权，可能影响抵押权人的优先受偿范围。
破产程序中的债权清偿顺序
- 有财产担保的债权：抵押权人可就抵押房屋优先受偿，剩余部分转为普通债权。
- 普通债权：未履行完毕的以物抵债协议债权人、抵押物价值不足部分的抵押权人等，均属于普通债权，按比例清偿。
- 劣后债权：若存在惩罚性赔偿、债权人参与破产分配的费用等，可能被认定为劣后债权，最后清偿。
具体处置建议
核实以物抵债协议的履行情况
- 若房屋已过户，债权人可主张所有权，无需参与破产分配。
- 若房屋未过户，债权人需申报普通债权，参与破产分配。
核实抵押权的设立与登记情况
- 若抵押权已设立并登记，抵押权人可主张优先受偿权。
- 若抵押权未设立或未登记，抵押权人可能仅享有普通债权。
参与破产程序
- 债权人需及时向破产管理人申报债权，并提供相关证据材料。
- 抵押权人需关注抵押物的处置情况，确保优先受偿权得以实现。
关注破产费用与共益债务
- 抵押权人优先受偿前，需先清偿破产费用与共益债务，可能影响实际受偿金额。
总结
在企业破产程序中，针对房屋抵偿在前、抵押在后的情况，需根据以物抵债协议的履行情况、抵押权的设立与登记情况，以及破产法规定的债权清偿顺序进行处置。债权人需及时申报债权，关注抵押物的处置情况，并确保优先受偿权得以实现。若您有进一步的具体问题或需要更详细的法律分析，可直接向我咨询。