口头互换土地且已建房的情况下，法院会依据相关法律法规和案件事实进行综合判断，重点审查互换行为的合法性和有效性。
一. 口头协议的法律效力
- 合同形式：根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同形式包括书面、口头和其他形式。口头协议作为合同的一种形式，在符合一定条件下是有效的。
- 有效条件：口头协议互换土地在双方均为完全民事行为能力人、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定且不损害国家、集体或第三人利益的情况下，可以认定为有效。
二. 法院判决的关键因素
- 互换行为的合法性：法院会审查双方是否属于同一集体经济组织成员，以及互换行为是否符合《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规的规定。根据该法第四十条，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。
- 实际履行情况：法院会考虑双方是否已实际履行了口头协议，即是否已完成了土地的互换并各自建房。如果双方已实际履行且长期无争议，这将是认定口头协议有效的重要证据。
- 证据材料：尽管是口头协议，但法院在审理过程中仍会要求双方提供能够证明协议存在和实际履行的证据材料。这包括但不限于证人证言、土地互换后的使用情况、建房时间等。
三. 司法实践中的处理原则
- 尊重历史和现实：在处理农村土地互换纠纷时，法院通常会本着尊重历史和现实的原则，考虑农村地区的实际情况和风俗习惯。如果双方长期按照口头协议履行且未产生争议，法院可能会倾向于认定口头协议有效。
- 平衡各方利益：法院在判决时会综合考虑各方利益，包括土地的实际使用情况、建房投入、可能产生的经济损失等。如果认定口头协议无效可能导致一方遭受重大损失，法院可能会采取补救措施或寻求其他解决方案。
四. 我的观点
- 口头互换土地且已建房的情况下，法院会根据案件事实和法律法规进行综合判断。
- 为了避免日后产生纠纷，我建议村民在互换土地时最好签订书面协议，并按当地要求办理备案手续。
- 如果已经发生了纠纷并诉至法院，双方应积极配合法院的调查取证工作，提供充分的证据材料以支持自己的主张。
总结：法院在处理此类案件时，会综合考虑口头协议的效力、互换行为的合法性、实际履行情况以及证据材料等因素。如有进一步需要，您可以继续咨询我。