买卖房定金协议书在法律上是生效的。具体分析如下：
一. 买卖房定金协议书的法律效力
- 定金协议的有效性：根据我国《民法典》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，这意味着买卖房定金协议书在定金实际交付后即具有法律效力。
- 定金协议的生效条件：
- 定金合同成立，即双方已就定金事宜达成一致，并且定金已实际交付。
- 当事人具有相应的民事行为能力，能够完全辨认自己的行为并预见其行为后果。
- 意思表示真实，即定金协议的内容是双方的真实意愿表达。
- 定金协议的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。
- 主合同有效，定金担保合同是当事人为担保主合同的履行的从合同，主合同无效时，定金协议也无效（但定金合同另有规定的除外）。
二. 定金协议的法律后果
- 定金罚则的适用：如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。即购房者交了定金但又不想买房，开发商可以不退定金；如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。
- 不可归责于双方的事由：如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。这包括银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等。
综上所述，买卖房定金协议书在法律上是生效的，但前提是必须满足一定的生效条件。双方当事人在签订定金协议时，应确保协议内容真实、合法、有效，并严格按照协议约定履行各自的义务。如有进一步需要，您可以继续咨询我。