结论前置：在开发商未通知收房的情况下，业主是否可以减免物业费，需根据具体情况分析。若因开发商原因未通知收房，整改合格或达到交付条件前的物业费一般由开发商承担；若开发商已按合同约定通知但业主未收到或因业主自身原因未收房，则业主通常需按物业服务合同约定缴纳物业费。

详细分析：

1. 开发商原因未通知收房：

   • 若房屋因质量问题需要整改、未达到合同约定的交付条件，或开发商未按合同约定通知业主收房，导致业主未能按时收房，那么在整改合格或达到交付条件，且开发商正式通知业主收房之前的物业费，应由开发商承担。因为在此期间，业主并未实际获得房屋的控制权和使用权，也未享受物业服务，因此不应承担相应的物业服务费用。

2. 业主原因或未收到通知但责任不在开发商：

   • 当房屋已经符合交付条件，且开发商已按合同约定方式（如邮寄、公告等）通知业主收房，但因业主自身原因（如联系方式变更未告知开发商、故意拖延等）未收到通知或未按时收房，从开发商通知的收房期限届满之日起，业主就需按照物业服务合同的约定缴纳物业费。因为即便业主尚未实际入住，物业服务企业也已按照合同约定提供了物业服务，业主作为物业的所有权人，享受了这些服务的潜在利益，因此应当支付物业费。

3. 特殊情况的考量：

   • 若存在特殊情况，如开发商与业主之间就房屋交付存在争议，或开发商的通知方式不符合合同约定等，导致业主未能按时收房，物业费的承担问题可能需要根据具体案件情况，结合当地法规和政策进行综合判断。

4. 地方性法规与政策的影响：

   • 不同地区可能会出台一些地方性法规或政策，对物业费的缴纳、减免等作出具体规定。因此，在处理具体案件时，应首先查阅并遵循当地的法规和政策要求。

建议与解决方案：

• 在面临未收房物业费问题时，建议业主首先查看购房合同和当地的法规、政策，了解具体的规定和要求。
• 如遇争议，业主可与开发商、物业服务企业进行协商，或咨询专业的律师，以获取更准确的法律意见和解决方案。
• 若协商无果，业主可通过法律途径维护自己的合法权益，如提起诉讼或申请仲裁。

综上所述，未收房情况下的物业费承担问题需根据具体情况判断，并应参考当地法规和政策进行妥善处理。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。