商铺十年返租不返租，其合法性主要取决于具体的合同约定、当地法律法规以及是否涉及违法违规行为。以下是对此问题的详细分析：

1. 合法情形：

   • 合同自由原则：根据《中华人民共和国民法典》的自愿原则，如果开发商与购房者在平等、自愿、公平的基础上就商铺返租事宜协商一致，且签订的返租合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么这种商铺返租约定是合法有效的，受法律保护。
   • 正常商业运营模式：开发商为统一经营管理、提高整体运营效率和市场竞争力，常采用商铺返租方式。在合理规划和规范操作下，这是合法的商业行为。
   • 已竣工商铺的返租：对于已经竣工并交付使用的商铺，只要开发商或出租人与小业主或承租人明确签订了返租合同，并承诺在一定期限内统一经营商铺且按约定时间支付租金，同时不违反当地法律法规的强制性规定，这种返租行为在法律上是被认可的。

2. 违法情形：

   • 涉嫌非法集资：若开发商以返租为诱饵，向社会不特定对象承诺高额回报，吸收资金而未获得相关金融监管部门的许可，则可能构成非法集资。
   • 虚假宣传：开发商在宣传商铺返租时，若故意夸大返租回报率、隐瞒重要信息或提供虚假数据，误导购房者投资决策，则属于违法行为。
   • 违反预售规定：《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。若开发商违反此规定，则属于违法行为。

3. 实际履行中的考量：

   • 即使合同约定了返租，如果开发商或出租人实际履行能力极其有限，无法承担起返租的义务，那么这也可能构成违约，进而影响到合同的合法性和有效性。
   • 返租收益过高且严重背离常规市场标准时，也可能引起法律上的质疑和审查。

综上所述，商铺十年返租的合法性并非一成不变，而是需要根据具体的合同约定、当地法律法规以及实际履行情况来综合判断。如果你在此方面遇到具体问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。