房东以免房租作为投资款的方式，在法律上并非绝对禁止，但其合法性需根据具体情况来判断。以下是对这一问题的详细分析：

1. 合同性质与约定：

   • 房东与租户之间若以书面形式明确约定，将免去的房租作为投资款，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该约定是有效的。此时，免去的房租视为房东对租户的投资，双方应按照合同约定履行各自义务。
   • 若双方没有明确的书面约定，或约定不明确，则可能引发争议。在这种情况下，需要依据相关法律法规及双方的实际行为来判定该行为的性质及效力。

2. 投资款的法律含义：

   • 投资款通常指投资者为获取某种权益（如股权、债权等）而支付的资金。在房东以免房租作为投资款的情况下，应明确投资的具体形式、权益分配、风险承担等关键条款。
   • 若房东仅仅是以免房租的形式进行“投资”，而未明确具体的投资权益及风险分担机制，那么这种“投资”可能缺乏法律上的依据和保护。

3. 税务及财务处理：

   • 房东以免房租作为投资款，可能涉及税务及财务处理的问题。双方应咨询专业税务机构或会计师，确保相关税务及财务处理的合法性和合规性。
   • 特别是对于企业而言，这种投资方式可能涉及企业所得税、印花税等税种的缴纳问题，需谨慎处理。

4. 潜在风险与纠纷：

   • 以免房租作为投资款的方式可能存在潜在的风险和纠纷。例如，若双方对投资权益、风险分担等关键条款存在争议，或房东后续要求租户返还“投资款”，都可能引发法律纠纷。
   • 因此，在采取这种方式时，双方应充分沟通、协商，并签订详细的书面合同，以明确各自的权利和义务。

综上所述，房东以免房租作为投资款的方式并非绝对禁止，但其合法性及有效性需根据具体情况来判断。双方应签订详细的书面合同，明确投资的具体形式、权益分配、风险承担等关键条款，并咨询专业税务机构或会计师以确保相关税务及财务处理的合法性和合规性。如有任何疑问或争议，建议及时咨询专业律师以获取法律意见和帮助。