二手公寓房的税费计算涉及多个方面，包括契税、印花税、增值税、个税以及土地增值税等。以下是对这些税费计算方式的详细解释：
一、契税
- 承担方：买家
- 计算方式：契税税额通常为房屋交易价格的3%。
二、印花税
- 承担方：买家
- 计算方式：印花税税额为房屋交易价格的0.05%。
三、增值税
承担方：实际交易中通常转嫁给买家
计算方式：
- 对于非住宅性质或不满足免征条件的住宅（如商业公寓或不满“满二唯一”条件的住宅），需按差额（卖出价-买入价）的5.6%征收增值税。这里的卖出价和买入价均为含税价格，且买入价需提供原购房发票等合法有效凭证。
- 对于一般纳税人转让2016年5月1日后取得的不动产，有特定的预缴税款和应纳税额计算公式。
- 对于小规模纳税人及一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产并选择简易计税方法，也有相应的应纳税额计算公式。
四、个税
- 承担方：卖家，但实际交易中可能转嫁给买家
- 计算方式：个税通常按差额（卖出价-买入价及相关费用）的20%征收。
五、土地增值税
- 承担方：卖家，但实际交易中可能转嫁给买家
- 计算方式：土地增值税根据增值额的不同区间有不同的税率。
- 增值额未超过扣除项目金额50%的，税额为增值额×30%。
- 增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的，税额为增值额×40%-扣除项目金额×5%。
- 增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的，税额为增值额×50%-扣除项目金额×15%。
- 增值额超过扣除项目金额200%的，税额为增值额×60%-扣除项目金额×35%。
注意事项
- 免征条件：对于住宅性质的二手房（含公寓），如果房产证满2年且为家庭唯一住房（即“满二唯一”），可免征增值税及其附加税。
- 合法有效凭证：在计算增值税时，买入价需提供原购房发票等合法有效凭证。若无法提供或凭证上价格明显偏低且无正当理由，税务机关将依法核定。
- 专业咨询：由于二手公寓交易的税费计算涉及多个因素和复杂的计算公式，且可能受地区政策差异的影响，建议在进行交易时咨询专业的税务机构或律师。
综上所述，二手公寓房的税费计算是一个综合考量多方面因素的复杂过程。了解并掌握这些税费的计算方式，有助于更好地进行税务规划和风险管理。