购买二手商用房时，税费的计算涉及多个方面，包括买家和卖家各自需要承担的税费。以下是对二手商用房买卖税费计算的详细解析：

一、买家需承担的税费

1. 契税

   • 契税是买家购买房产时需要缴纳的主要税费。
   • 对于商用房（如商铺）的交易，契税的税率通常为房屋总价的3%。也有地区可能根据房屋面积或其他因素有所调整，但一般来说，商业用房的契税税率较为统一。
   • 计算方式：契税 = 房屋总价 × 契税税率（一般为3%）。

2. 印花税

   • 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证所征收的税。
   • 在二手房交易中，印花税通常由买卖双方共同承担，税率一般为合同所载金额的0.05%。
   • 计算方式：印花税 = 合同金额 × 0.05%。需要注意的是，部分地区可能对个人销售或购买住房暂免征收印花税，具体以当地政策为准。

3. 其他费用

   • 买家在购房过程中还可能需要承担一些其他费用，如登记费、手续费、交易服务费等。这些费用的具体金额和计算方式可能因地区而异，一般根据当地相关部门的规定执行。

二、卖家需承担的税费

1. 增值税及附加

   • 如果卖家出售的是非普通住宅或非住宅类房产（如商铺），且购房时间不足一定年限（如两年），则需要全额缴纳增值税及其附加税费。
   • 增值税的税率通常为5%，但也可能包含城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等，因此实际税率可能稍高（如5.6%）。
   • 计算方式：增值税及附加 = (房屋总价 / 1.05) × 税率（如5%或5.6%）。

2. 个人所得税

   • 个人所得税是卖家出售房产时需要缴纳的另一种重要税费。
   • 对于商用房，个人所得税的税率通常为20%，但可以选择按差额的20%缴纳（即房屋现值减去原值和合理费用后的余额乘以20%），或者按全额的1%-2%核定征收（具体比例由地方税务机关确定）。
   • 计算方式（按差额）：个人所得税 = (房屋现值 - 原值 - 合理费用) × 20%。
   • 计算方式（按全额核定）：个人所得税 = 房屋总价 × 核定征收率（如1%-2%）。

3. 土地增值税

   • 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的税。
   • 对于商业用房的转让，如果产生增值额，则需要缴纳土地增值税。土地增值税采用四级超率累进税率进行计算，具体税率和速算扣除系数根据增值额与扣除项目金额的比例确定。
   • 由于土地增值税的计算较为复杂，通常需要聘请专业的税务师或会计师进行核算。

4. 印花税（同买家部分）

   • 印花税在二手房交易中通常由买卖双方共同承担，对于卖家而言，其印花税的计算方式和税率与买家相同。

5. 其他费用

   • 卖家在出售房产过程中还可能需要承担一些其他费用，如评估费、中介费、交易服务费等。这些费用的具体金额和计算方式可能因地区和服务机构而异。

综上所述，购买二手商用房时，税费计算涉及多个方面和多种税率。为了准确了解具体税费金额和计算方式，建议咨询当地相关部门或专业税务机构。同时，在签订购房合同时，也应明确税费承担方式和相关责任，以避免后续纠纷。