公寓产权只有40年的原因主要在于其土地性质。在我国，土地是国家所有的，个人或企业购买的是土地上建筑物的使用权以及与之紧密相关的土地使用权。这个使用权是有时间限制的，我们通常所说的“产权年限”指的就是这个使用权的有效期限。

结论前置：公寓的产权年限主要取决于其土地性质。对于商业用地，土地使用权出让的最高年限为40年。因此，如果公寓建在商业用地上，其产权年限就为40年。

详细分析：

1. 土地性质与产权年限：

   • 住宅用地：土地使用权出让的最高年限为70年。
   • 商业用地：土地使用权出让的最高年限为40年。
   • 综合或其他用地：土地使用权出让的最高年限通常为50年。

2. 公寓产权年限的确定：

   • 当公寓建在商业用地上时，其产权年限就受限于商业用地的最高使用年限，即40年。
   • 公寓的产权年限并不是指房屋本身的使用寿命，而是指土地使用权的有效期限。房屋所有权本身是永久的，但土地使用权是有时间限制的。

3. 产权到期后的处理：

   • 根据《民法典》的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。但对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，则需依照法律规定办理。
   • 对于40年产权的公寓，在产权到期后，业主一般需要向土地管理部门提出续期申请，并经过审核批准后重新签订土地出让合同，按规定补缴土地出让金。

4. 购房建议：

   • 在购买公寓时，应明确了解公寓的土地性质及产权年限，以便对未来可能产生的费用和政策变动有所预期。
   • 如果对产权年限或相关政策有疑问，建议咨询当地自然资源主管部门或专业律师，以确保自身权益得到妥善保障。

综上所述，公寓产权只有40年是因为其建在商业用地上，而商业用地的土地使用权出让的最高年限为40年。在购买公寓时，应充分了解其土地性质、产权年限及相关政策，以确保做出明智的选择。