商业用房转让时契税的计算涉及多个因素，以下是对契税计算方法的详细解释：

一、契税的基本定义

契税是在房屋权属发生转移时，由承受方（即买方）缴纳的一种税。它适用于买卖、赠与、交换等房产权属变更行为。

二、契税税率标准

契税的税率因房屋类型和地区政策而异。一般来说，商业投资性房产（如商铺、办公写字楼、商务公寓等）的契税税率较高。根据常见规定：

• 首套普通住宅：税率通常在1%至3%之间，具体根据地区政策而定。
• 非首套或非普通住宅：税率通常为3%。
• 商业投资性房产：税率一般为4%。

需要注意的是，具体税率可能因地区而异，例如某些城市可能对首套普通住宅有特别的税率优惠。

三、契税计算公式

契税的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 适用税率

• 计税依据：一般情况下，计税依据是房屋的成交价格（合同价）。如果成交价明显低于市场价且无合理理由，税务机关有权核定计税价格。
• 适用税率：根据房屋类型和地区政策确定。

四、计算示例

假设某人在某地区购买了一套商业用房，总价为500万元，当地商业用房契税税率为4%，则：

契税 = 500万元 × 4% = 20万元

五、注意事项

1. 纳税义务人：契税由买方承担，卖方无需缴纳。
2. 申报时间：契税需在合同签订后规定期限内（如10日内）向当地税务机关申报缴纳。
3. 政策变动：由于契税政策可能因地区和时间而变动，建议在交易前咨询当地税务部门或专业机构，以获取最准确的信息。
4. 其他税费：除了契税外，商业用房转让还可能涉及营业税、土地增值税、个税等其他税费，这些税费也需要根据相关规定进行计算和缴纳。

综上所述，商业用房转让时的契税计算需要根据房屋类型、地区政策以及成交价格等多个因素来确定。建议在进行房产交易前，提前咨询当地税务部门或专业机构，以确保准确申报并避免不必要的风险。