商业用房过户涉及的税率相对复杂，主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税以及其他附加税费。以下是对这些税种的详细解释：

一、主要税种及税率

1. 增值税

   • 一般纳税人：
     • 转让2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%的征收率计算。
     • 转让2016年4月30日后取得的不动产，适用一般计税方法，税率为9%。
   • 小规模纳税人：
     • 转让其取得（不含自建）的不动产，以全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得时的作价后的余额为销售额，按5%的征收率计算。
     • 转让自建的不动产，以全部价款和价外费用为销售额，按5%的征收率计算。
   • 免税条件：个人出售购买满2年的商业用房可免征增值税（具体依据当地政策）。

2. 土地增值税

   • 实行四级超率累进税率，根据增值额（转让收入-扣除项目金额）分档累进计税，税率范围为30%-60%。
   • 扣除项目包括原值、税费、评估费等。
   • 部分地区对个人出售非普通住宅可能按全额售价的1%-2%预征。

3. 个人所得税

   • 核定征收：通常按转让收入的1%-2%计征。
   • 查账征收：按差额（转让收入-合理费用）的20%计征。
   • 商住房通常不适用“个人唯一生活用房且满5年可免征”的免税条件。

4. 契税

   • 由买方承担，税率通常为3%-5%（具体税率依据当地政策）。
   • 例如，北京商住房契税为3%，上海为4%。

5. 印花税

   • 买卖双方各按合同金额的0.05%缴纳。

二、其他附加税费

• 城市维护建设税：按实际缴纳的增值税税额的7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他地区）计征。
• 教育费附加：按实际缴纳的增值税税额的3%计征。
• 地方教育附加：按实际缴纳的增值税税额的2%计征。

三、注意事项

• 地区差异：税率因城市而异，具体需参考当地政策。
• 优惠政策：部分城市对小微企业或个人有税收减免政策。
• 专业建议：由于商业用房过户涉及复杂的税务问题，建议咨询当地税务局或专业机构以获取准确、详细的税务指导。

综上所述，商业用房过户的税率是由多个税种组成的，具体税率和计算方式需根据当地政策和房产的具体情况来确定。在进行商业用房过户时，建议咨询专业人士以确保税务处理的准确性和合规性。