未满两年的商品房过户，确实需要缴纳一系列税费。以下是对这些税费项目、计算方式及标准的详细解析，旨在帮助您全面了解并合理规划相关费用。

卖方应缴纳的税费

1. 增值税及附加税

   • 增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 5%）× 5%。
   • 附加税：包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费均以增值税为计税依据。具体税率根据地区不同而有所差异，例如城市维护建设税根据地区不同分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（非市区、县城或镇）；教育费附加率为3%；地方教育附加率一般为2%。

2. 个人所得税

   • 若能提供房屋原值凭证，按“财产转让所得”项目缴纳，税率为20%。
   • 若不能提供房屋原值凭证，则由税务机关核定征收，大部分地区采用住房转让收入的1%作为征收率。

买方应缴纳的税费

1. 契税
   • 契税的税率根据购房人家庭住房情况及房屋面积确定。例如：
     • 家庭唯一住房且面积≤90平方米，税率为1%；
     • 家庭唯一住房且面积＞90平方米，税率为1.5%；
     • 第二套改善性住房且面积≤90平方米，税率为1%；
     • 第二套改善性住房且面积＞90平方米，在部分城市税率为2%（北京、上海、广州、深圳等城市按3%征收）；
     • 购买第三套及以上住房，不论面积大小，契税税率一般为3%。

其他费用

1. 印花税

   • 自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征印花税。因此，目前买卖双方无需承担房屋成交价格0.05%的印花税。

2. 评估费与过户费

   • 双方还需支付千分之六的评估费用，这是为了对房产价值进行评估而收取的费用。
   • 买方还需承担数百元不等的过户费用，这是房产过户过程中产生的行政性费用。

3. 地区差异

   • 请注意，各地对于税费政策可能存在一定差异，具体缴纳情况应以当地税务部门规定为准。

综上所述，未满两年的商品房过户涉及的税费项目较多，且计算方式和标准可能因地区而异。因此，在进行房产交易前，建议买卖双方务必咨询当地税务部门或专业律师，以获取准确的税费信息并合理规划相关费用，从而确保交易的顺利进行。