结论前置：在新房交了首付且贷款已经下来的情况下，退房并非完全不可能，但需要根据具体情况和合同约定来判断，并可能伴随相应的法律后果。

可以退房的情形

1. 开发商原因：

   • 逾期交房：如果开发商未按合同约定时间交房，且逾期时间达到或超过合同约定的退房条件（如逾期超过90天），购房者有权要求退房，并要求开发商返还首付款、已偿还的贷款本息及承担违约责任。
   • 房屋质量问题：房屋存在严重质量问题，如主体结构不合格、严重漏水等，影响正常居住使用，购房者可以要求退房，并索赔相应损失。
   • 开发商证件不全：若开发商销售房屋时不具备完整的销售证件，属于违法销售，购房者有权要求退房，并要求开发商退还已付房款及利息，同时承担赔偿责任。
   • 擅自变更规划设计：开发商未经购房者同意擅自变更房屋规划、设计，购房者可以要求退房。
   • 一房二卖或抵押：开发商将已售房屋再次出售或抵押给第三方，导致购房者无法取得房屋所有权，购房者有权退房并要求赔偿。

2. 购房者原因：

   • 不可抗力因素：如自然灾害、战争等不可抗力导致无法继续履行合同，购房者可与开发商协商退房，但需提供相关证据证明不可抗力事件及其对合同的影响。
   • 合同约定的其他退房情形：购房合同中可能约定了特殊的退房条件，当这些条件成就时，购房者可按合同约定要求退房。

退房流程及注意事项

1. 与开发商协商：

   • 首先尝试与开发商沟通协商，说明退房原因和诉求，争取达成一致意见。
   • 若协商成功，应签订退房协议，明确退款时间、方式及违约责任等。

2. 处理违约责任：

   • 若购房者因个人原因要求退房且不符合合同约定的退房条件，可能需承担违约责任，包括支付违约金、赔偿开发商损失等。
   • 购房者应仔细审查购房合同中的违约责任条款，了解自身可能面临的风险和责任。

3. 处理贷款问题：

   • 退房成功后，购房者需与银行协商提前还贷事宜，解除贷款合同。
   • 开发商通常应将购房者支付的首付款和已偿还的贷款部分退还给购房者，剩余未偿还的贷款由开发商直接还给银行。
   • 购房者可能需要承担提前还贷产生的费用，如违约金等。

4. 法律途径：

   • 若与开发商无法协商一致，购房者可通过法律途径解决，向人民法院提起诉讼，要求解除购房合同和贷款合同，维护自身合法权益。

总结与建议

能否退房及如何退房需根据实际情况和合同约定来判断。建议购房者在遇到此类问题时：

• 首先仔细审查购房合同及相关法律法规，了解自己的权利和义务。
• 积极与开发商沟通协商，寻求妥善解决方案。
• 若协商无果，可考虑咨询专业律师或通过法律途径维护自身权益。

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