将国有产权房子以租金转股权的方式转给孵化的企业，这种方式的合法性与合规性需根据具体情况分析。以下是从不同角度进行的详细解答：

1. 法律框架与合规性：

   • 根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，国有产权房子的转让需遵循严格的法律程序，包括产权登记、资产评估、公开拍卖或招标等，以确保国有资产的保值增值和防止国有资产流失。
   • 若孵化器以租金转股权的方式将国有产权房子转给孵化的企业，未经过上述法定程序，则可能构成违法违规。

2. 税收优惠政策考量：

   • 根据《财政部 税务总局 科技部 教育部关于科技企业孵化器 大学科技园和众创空间税收政策的通知》(财税〔2018〕120号)，国家级、省级科技企业孵化器向在孵对象提供不动产租赁服务，对其取得的不动产租金收入，可以享受科技企业孵化器提供孵化服务取得的收入免征增值税政策。
   • 但该政策并未明确提及租金转股权的合法性或是否享受税收优惠，因此需进一步咨询税务部门以明确税收待遇。

3. 合同条款与双方权益：

   • 孵化器与孵化的企业之间若以租金转股权的方式达成协议，需确保合同条款明确、合法，并充分保护双方的权益。
   • 应明确租金转股权的具体条件、转换比例、转换时间等关键条款，以避免后续产生纠纷。

4. 实际操作与风险防控：

   • 在实际操作中，孵化器应充分评估孵化的企业的信用状况、经营能力等因素，以确保租金转股权的可行性和安全性。
   • 同时，应建立完善的风险防控机制，如设置股权质押、保证金等，以降低潜在风险。

综上所述，将国有产权房子以租金转股权的方式转给孵化的企业，其合法性与合规性需根据具体情况分析。建议孵化器在操作前咨询专业律师和相关部门，确保整个过程的合法性和合规性，并充分保护双方的权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。