房地产增值税的税率确实是一个相对复杂的问题，因为它会根据多种因素有所不同。以下是对房地产增值税税率的详细解答：

一、一般纳税人销售房地产

1. 销售自行开发的房地产新项目：

   • 适用一般计税方法，税率为9%。

2. 销售自行开发的房地产老项目（指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）：

   • 可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。若选择简易计税方法，则36个月内不得变更计税方法。

3. 销售其2016年4月30日前自建的不动产：

   • 同样应选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

二、小规模纳税人销售房地产

1. 销售自行开发的房地产项目：

   • 按照5%的征收率计税。

2. 销售不动产（不含自建）及一般纳税人按规定选择简易计税方法销售不动产的情况：

   • 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，也按照5%的征收率计算应纳税额。差额征税扣除凭证包括原购房发票、合法有效的契税税票等。

三、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目的特殊规定

• 在预缴税款时，适用一般计税方法的纳税人应按照3%的预征率向房地产所在地主管税务机关预缴税款；而适用简易计税方法的纳税人则按照5%的征收率进行预缴。
• 在纳税申报时，需按照实际的计税方法和税率进行申报和缴税。

四、个人销售住房

1. 购买不足2年的住房对外销售：

   • 按照5%的征收率全额缴纳增值税。

2. 购买2年以上（含2年）的住房对外销售：

   • 非普通住房（通常指建筑面积超过144平方米的住宅）：以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。但需注意，北京和上海已经全面取消了普通住宅与非普通住宅标准，在这两个城市销售购买2年以上住房的，可以免增值税。
   • 普通住房（通常指建筑面积在144平方米以下的住宅）：免征增值税。这一政策在北京市、上海市、广州市和深圳市与其他地区有所差异，但在上述四地，普通住房也是免征增值税的。

总结

房地产销售的增值税税率是根据销售方身份、房产项目类型、销售时间以及地区差异等多种因素综合确定的。因此，在实际操作中，建议仔细核对相关法规和政策文件，并咨询专业税务人员以确保准确理解和应用相关规定，从而避免潜在的税务风险。