商住房与住宅房的主要区别体现在以下几个方面：

1. 土地性质和产权年限：

   • 住宅房土地性质为住宅用地，土地使用年限通常为70年。
   • 商住房土地性质一般为商业用地或综合用地，使用年限一般为40年或50年。产权到期后，需要给国家缴纳土地出让金以续期，而住宅房缴纳一定费用后，到期后自动续期。

2. 生活成本：

   • 住宅房水电费等按照民用标准收取，费用相对较低。
   • 商住房水电费等多按照商业标准收取，成本较高。

3. 落户政策：

   • 多数地区住宅房可以落户，方便业主解决户口及子女入学等问题。
   • 商住房一般不能落户。

4. 贷款政策：

   • 购买住宅房贷款政策相对宽松，首付比例和贷款利率通常较低，且可以使用公积金贷款。
   • 商住房贷款政策较为严格，首付比例往往较高，贷款利率也可能上浮，且不能使用公积金贷款。

5. 房屋用途：

   • 住宅房仅限于居住功能，不得用作商业用途。
   • 商住房既可以作为居住场所，也可以作为办公地点，具有更灵活的用途。

6. 居住环境和户型：

   • 商住房居住密度大，户型多样，但往往南北不通透，居住舒适度相对较低。
   • 住宅房一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高，且户型面积弹性范围较大。

7. 交易税费：

   • 商住房交易契税、物业、水电等价格商用都要比民用贵，且需缴纳3%的契税以及5%的综合税，交易增值部分还需额外缴纳20%的增值税。
   • 住宅房中，对于面积小于等于一定平方米（如140平方米）的普通住宅楼，仅需缴纳较低比例的契税。

综上所述，商住房与住宅房在土地性质、生活成本、落户政策、贷款政策、房屋用途、居住环境和户型以及交易税费等方面均存在显著差异。购房者在选择时应根据自己的实际需求和经济状况进行权衡。