住宅与商住的主要区别体现在以下几个方面：

1. 定义与用途：

   • 住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓等，主要用于家庭生活。
   • 商住：既可以居住也可以作为办公用房的房产，如商住公寓，通常楼下有商业店铺，楼上有普通住房，或者整栋楼中既有商业用途又有居住用途。

2. 产权年限：

   • 住宅：产权年限为70年，到期后缴纳一定费用可自动续期。
   • 商住：产权年限一般为50年（也有40年的情况），到期后需向国家申请延长。

3. 落户问题：

   • 住宅：可以落户，满足家庭落户需求。
   • 商住：通常不能落户，对于需要户口的家庭来说是一个限制。

4. 交易费用与水电物业：

   • 住宅：按照居民标准缴纳水电费、物业费等，相对较低。
   • 商住：按照商业标准缴纳，费用通常高于住宅。

5. 居住环境与户型：

   • 住宅：居住密度相对较小，一层通常2-4户，居住环境安静，舒适度较高。户型多样，南北通透和双阳户型居多。
   • 商住：居住密度大，可能出现7-20多户的情况，电梯使用频繁，居住环境相对复杂。户型以小户型为主，通透性稍差。

6. 贷款与首付：

   • 住宅：贷款政策相对宽松，首付比例和利率较低。
   • 商住：贷款首付比例通常较高，利率也可能更高，且贷款年限较短。

7. 规划限制与优缺点：

   • 住宅：规划设计重点在于居住功能和舒适度，绿化率等要求高。
   • 商住：在商业规划方面有特定要求，优点在于小户型、低总价、可做复式等，但缺点包括不能落户、水电物业费用高、首付比例高等。

综上所述，住宅与商住在定义、用途、产权年限、落户、交易费用、居住环境、户型、贷款政策以及规划限制等方面都存在显著差异。购房者在选择时，应根据自己的实际需求和预算进行权衡。如果有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。