商用房和住宅房之间存在显著的区别，主要体现在以下几个方面：

1. 定义与用途：

   • 商用房，顾名思义，既可以用于居住也可以作为办公用房，如商住公寓或楼下有商业店铺、楼上有普通住房的商住两用楼房。这种房屋类型因具有成熟的商务环境和完善的生活设施，常受到投资者的青睐。
   • 住宅房则专指用于居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍等，主要满足人们的居住需求。

2. 产权年限：

   • 商用房因属于经营性用地，其土地使用权年限通常为50年（也有40年的情况，具体依据土地性质而定），到期后可以向国家申请延长。
   • 住宅房的土地使用权年限为70年，到期后缴纳一定费用可自动续期。

3. 落户政策：

   • 商用房一般不能落户，这对于有落户需求或考虑子女入学的购房者来说是一个重要考量因素。
   • 住宅房则可以落户，方便解决户口及子女入学等问题。

4. 交易费用与贷款政策：

   • 商用房的水电费、物业费等通常按照商业标准收取，成本较高；且贷款政策相对严格，首付比例往往较高，贷款利率也可能上浮。
   • 住宅房的水电费等则按照民用标准收取，费用相对较低；贷款政策相对宽松，首付比例和贷款利率通常较低。

5. 居住环境与户型：

   • 商用房居住密度大，电梯使用频率高，居住环境可能较为嘈杂；且户型多样，但南北通透的户型较少。
   • 住宅房一般一层2-4户居多，居住环境相对安静舒适；户型多样，包括南北通透、双阳户型等，且面积弹性范围较大。

综上所述，商用房和住宅房在定义与用途、产权年限、落户政策、交易费用与贷款政策以及居住环境与户型等方面均存在显著差异。购房者在选择时应根据自己的实际需求和经济状况进行权衡和决策。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。