房产做他项抵押确实存在风险。具体来说，这些风险主要体现在以下几个方面：

1. 债务人违约风险：

   • 如果债务人未能按照约定按时足额偿还债务，债权人虽然持有他项权证，但在实现抵押权时可能会面临诸多阻碍。例如，债务人可能存在其他债务纠纷，导致房屋被其他债权人查封、冻结，从而影响抵押权的顺利实现。

2. 房产价值变动风险：

   • 房地产市场具有不确定性，房屋价值可能会因市场行情、政策调整等因素出现波动。如果在抵押期间房屋价值大幅下降，即便最终实现抵押权，债权人也可能无法足额收回债权。

3. 法律政策风险：

   • 相关法律法规和政策可能发生变化，对抵押权的实现产生影响。例如，某些地区可能出台限制房产交易或抵押执行的政策，这将对债权人的权益产生直接影响。

4. 抵押物处置风险：

   • 在某些情况下，如果抵押人（债务人）为企业法人，并面临破产宣告，可能会存在将房屋进行恶意且长期租赁的行为。这不仅会使抵押权人因抵押人提前收取租金而遭受经济损失，更有可能使抵押权人深陷于房产诉讼纠纷之中。

为了降低这些风险，建议在设定抵押时严格审查债务人的信用状况和还款能力，合理评估房产价值，并密切关注市场动态和政策变化。同时，确保抵押登记等手续合法合规也是至关重要的。

总之，房产做他项抵押虽然是一种常见的融资方式，但其中蕴含的风险不容忽视。作为债权人或抵押权人，在办理抵押手续前应充分了解并评估相关风险，以确保自身权益得到有效保障。