债权人确实存在一定风险，但这些风险可以通过法律手段和合同条款进行合理控制。下面我将从几个角度详细分析：

1. 抵押物价值波动风险：

   • 房产作为抵押物，其市场价值可能会随时间波动。如果抵押期间房产价值大幅下降，可能导致抵押物价值不足以覆盖借款本金及利息，从而增加债权人的风险。
   • 建议：在签订抵押合同时，可以约定定期评估抵押物价值，并在价值下降到一定程度时要求借款人补充抵押物或提前还款。

2. 抵押物处置风险：

   • 如果借款人未能按时还款，债权人需要处置抵押物以收回借款。然而，抵押物的处置可能受到市场状况、法律程序等多种因素影响，导致处置时间延长或处置价格不理想。
   • 建议：在抵押合同中明确约定抵押物的处置方式和程序，包括拍卖、变卖等，并确保合同条款符合相关法律法规，以便在需要时能够迅速有效地处置抵押物。

3. 借款人信用风险：

   • 借款人的信用状况直接影响其还款意愿和能力。如果借款人出现财务困难或信用恶化，可能无法按时还款，甚至可能通过转移资产等方式逃避债务。
   • 建议：在签订抵押合同前，对借款人的信用状况进行充分调查，包括查看其征信记录、了解其财务状况等。同时，可以在合同中约定违约责任和惩罚措施，以增加借款人的违约成本。

4. 法律程序风险：

   • 在处置抵押物或追讨借款时，债权人需要遵循一定的法律程序。如果法律程序不当或存在瑕疵，可能导致债权人的权益无法得到保障。
   • 建议：在签订抵押合同前，咨询专业律师，确保合同条款符合相关法律法规，并在处置抵押物或追讨借款时，严格按照法律程序进行操作。

5. 合同条款风险：

   • 抵押合同的条款是否完善、明确，直接影响债权人的权益。如果合同条款存在漏洞或不明确，可能导致债权人在追讨借款或处置抵押物时遇到困难。
   • 建议：在签订抵押合同时，务必确保合同条款完善、明确，并涵盖所有可能的情况。可以聘请专业律师对合同进行审查，以确保合同条款的合法性和有效性。

举例说明：假设张先生以自己的房产作为抵押向李女士借款100万元，并签订了抵押合同。然而，在借款期间，张先生的房产价值大幅下降，且张先生因财务困难无法按时还款。此时，李女士作为债权人，虽然拥有抵押权，但可能面临抵押物价值不足、处置困难等问题。如果李女士在签订抵押合同时已经充分考虑了上述风险，并采取了相应的措施（如约定定期评估抵押物价值、明确处置方式和程序等），则可以在一定程度上降低自己的风险。

总结与建议：作为债权人，在办理房产他项权证抵押借款时，应充分了解并评估可能存在的风险，并通过法律手段和合同条款进行合理控制。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。