业主和物业有纠纷时，可以根据纠纷的具体性质选择相应的部门来解决，以确保问题得到及时、有效的处理。以下是从不同角度对解决途径的详细分析：

1. 一般服务纠纷

   • 首选业主委员会：业主委员会作为业主的代表，有权监督物业服务企业并与其沟通协商。若遇到小区卫生、绿化养护等一般服务质量问题，业主应首先向业主委员会反映，由其出面与物业协商解决。
   • 次选房地产行政主管部门：若协商无果，业主可以向当地房地产行政主管部门（如住房和城乡建设局）投诉。该部门负责监管物业服务企业的行为，有权根据法律法规对物业公司进行调查和处理。

2. 物业收费纠纷

   • 找物价部门：物价部门负责监管物业服务收费标准。若业主遇到乱收费或收费不合理的情况，应向物价部门投诉，由其检查并纠正物业公司的违规行为。

3. 物业涉及的安全、消防等问题

   • 分别找消防、公安等部门：对于消防安全隐患（如消防设施损坏）或安全保卫问题（如门禁管理不严），业主应分别向消防部门和公安部门反映。这些部门有权督促物业公司整改，并确保小区的安全。

4. 物业与开发建设单位之间的纠纷

   • 找房地产开发主管部门：若纠纷涉及开发商遗留的房屋质量问题或配套设施不完善导致的物业管理困难，业主应向当地的房地产开发主管部门投诉。该部门有权协调开发商和物业公司共同解决问题。

5. 其他纠纷解决途径

   • 协商与调解：对于较小或未激化的纠纷，业主可以尝试与物业直接协商解决。若协商不成，可以请求第三方（如居民委员会、人民调解委员会等）进行调解。
   • 仲裁或诉讼：若纠纷无法通过协商和调解解决，且涉及较大利益损失，业主可以考虑通过仲裁或诉讼途径解决。仲裁是一种相对快速且保密的纠纷解决方式，而诉讼则是通过法院进行裁决。

综合建议：

• 在处理物业纠纷时，业主应首先明确纠纷类型，然后选择合适的解决途径。
• 充分利用业主委员会、行政部门资源以及第三方调解机构，以提高问题解决效率。
• 若纠纷无法通过协商解决且涉及较大利益损失，可考虑通过法律途径解决，但需注意法律途径可能耗费较多时间和精力。

法律依据：

• 根据《物业管理条例》第四十九条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主或物业服务企业确需改变用途的，应依法办理相关手续并告知对方。这一条款为处理物业纠纷提供了法律基础。

业主在处理物业纠纷时，应保持理性和耐心，通过合法途径解决问题。若遇到复杂或难以解决的纠纷，可以直接向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律建议。