业主与物业有矛盾，一般可以向当地房管局（房地产行政主管部门）投诉，由其进行调解处理。但根据矛盾类型的不同，处理部门也会有所差异。具体分析如下：

一、向房管局投诉

根据《物业管理条例》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，而县级以上地方人民政府房地产行政主管部门则负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。这意味着，当业主与物业之间发生矛盾时，可以向当地的房管局投诉，由其进行调解处理。房管局在调查清楚事实后，会尝试通过调解的方式解决矛盾。但需要注意的是，由于物业纠纷本质上属于民事纠纷，房管局在调解无果后，并没有权利对业主或物业进行行政处罚。

二、根据矛盾类型选择处理部门

1. 合同纠纷：如果矛盾源于物业服务合同，如服务质量不达标、服务内容不符或服务费用争议等，业主在投诉至房管局的同时，也可以考虑通过法律途径解决，如向仲裁机构申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

2. 侵权纠纷：如果矛盾涉及侵权行为，如损坏公共财物、侵占共用部位或妨碍管理服务等，业主同样可以选择向房管局投诉，或者根据具体情况向相关部门（如城管部门）反映，甚至通过法律途径维护自身权益。

三、其他处理途径

1. 街道办事处或乡镇人民政府：这些机构负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的成立和业主委员会的选举工作，同时监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主与物业之间的纠纷。因此，业主也可以向这些机构寻求帮助。

2. 消费者协会：由于物业服务也是一种消费行为，当业主认为自己的权益受到侵害时（如遭遇不合理收费），可以向消费者协会投诉，消协可以进行调解。

四、法律建议

• 保留证据：在处理与物业的矛盾时，业主应保留好相关证据，如物业服务合同、缴费凭证、照片或视频等，以便在需要时证明自己的主张。
• 理性沟通：在矛盾初期，业主可以尝试与物业进行理性沟通，寻求双方都能接受的解决方案。
• 寻求专业帮助：如果矛盾复杂或难以解决，业主可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身权益。

举例说明：假设某小区业主认为物业提供的清洁服务不达标，导致小区环境脏乱差。业主可以先向房管局投诉，要求房管局进行调解。如果调解无果，业主可以收集相关证据（如照片、视频等），向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求物业承担相应的违约责任。

总之，业主与物业之间的矛盾可以通过多种途径解决。在选择处理部门时，业主应根据矛盾的具体类型和实际情况进行判断。如果有任何法律问题或需要进一步的帮助，可以直接向我咨询。