耕地转变为商业用地，必须严格按照法定程序办理相关审批手续，否则将属于违法行为。以下是对此问题的详细分析：

合法转变程序

1. 提出申请：

   • 用地单位需向当地的自然资源主管部门提出将耕地转为商业用地的申请。
   • 提交相关材料，包括建设项目的可行性研究报告、用地规划方案等，以证明项目符合土地利用总体规划和城乡规划要求。

2. 农用地转用审批：

   • 涉及农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续。
   • 永久基本农田转为建设用地的，需由国务院批准。
   • 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关或其授权的机关批准。
   • 在上述范围外进行转换的，由国务院或国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

3. 土地征收（如需）：

   • 若耕地原为集体所有，且需用于非农业建设，则需进行土地征收。
   • 征收过程需按照法定程序进行，由县级以上地方人民政府公告并组织实施。
   • 保障被征地农民的知情权、参与权等合法权益，并依法给予公平、合理的补偿。

4. 供地程序：

   • 农用地转用和土地征收经批准后，市、县人民政府自然资源主管部门会根据土地出让计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式出让土地。
   • 与商业用地使用者签订土地出让合同，使用者需按合同约定支付土地出让金等费用。

不合法情形及法律后果

• 未经批准擅自转变：若未办理上述合法审批手续，擅自将耕地转变为商业用地，则属于违法行为。
• 破坏耕地种植条件：在耕地上直接进行商业建设，如建造商场、写字楼等，破坏了耕地的种植条件，违反了《土地管理法》中关于保护耕地的规定。
• 非法占地：未经有权机关批准，占用耕地进行商业开发活动，属于非法占地行为。
• 法律处罚：依据《土地管理法》，违法者可能面临责令退还非法占用的土地、限期拆除或没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施、恢复土地原状以及罚款等处罚。若情节严重，还可能构成非法占用农用地罪，依法追究刑事责任。

实际操作建议

• 前期咨询：在进行耕地转变为商业用地的操作前，务必向当地的自然资源主管部门、城乡规划部门等进行咨询，了解相关政策和规定。
• 准备材料：根据咨询结果，准备齐全的申请材料，包括建设项目的可行性研究报告、用地规划方案等。
• 遵循程序：严格按照法定程序进行申请和审批，确保每一步都符合法律法规的要求。
• 关注政策变化：土地政策可能会随着时间和形势的变化而调整，因此在进行相关操作时，要密切关注政策动态，确保操作的合法性。

综上所述，耕地转变为商业用地是一个复杂且严格的法律过程，必须严格遵守相关法律法规和审批程序。如有相关需求或计划，请直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议和帮助。