不动产抵押是公示生效，而非公示对抗。以下是对这一问题的详细解释：

一、公示生效与公示对抗的基本概念

1. 公示生效：指的是法律行为的效力取决于是否按照法律规定进行了公示。在不动产抵押中，即抵押权自登记时设立，未经登记，不产生抵押权设立的效力。
2. 公示对抗：则是指法律行为在当事人之间已经成立并生效，但未经公示，不得对抗善意第三人。这种制度多见于动产抵押或某些特殊的不动产权利变动中。

二、不动产抵押为何采用公示生效制度

1. 保护交易安全：不动产抵押涉及较大的财产价值，且不动产的流转相对频繁。通过登记公示，可以确保抵押权的设立、变更和消灭都能被公众所知悉，从而保护交易相对人的利益，维护交易安全。
2. 明确权利归属：登记公示可以清晰地表明不动产上的权利负担情况，包括抵押权的存在、抵押的范围、抵押的期限等。这有助于明确权利归属，避免权利冲突和纠纷。
3. 符合法律原则：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产抵押权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。这是法律对不动产抵押权变动的基本要求，也是公示生效制度的法律依据。

三、不动产抵押公示生效的具体应用

1. 抵押权设立：当债务人或第三人以其不动产为债务提供抵押担保时，必须到不动产登记机构办理抵押登记。抵押权自登记时设立，未经登记，抵押权不成立。
2. 抵押权变更：在抵押期间，如果抵押权的主体、内容或客体发生变更，如抵押人变更、抵押范围扩大或缩小等，也需要到不动产登记机构办理变更登记。未经变更登记，不得对抗善意第三人。但需要注意的是，这里的“不得对抗”并不意味着变更无效，而是在对第三人的关系上，变更不产生法律效力。然而，在不动产抵押中，由于采用的是公示生效制度，因此变更也需登记才生效。
3. 抵押权消灭：当抵押权因主债权消灭、抵押物灭失或被征收等原因而消灭时，也需要到不动产登记机构办理注销登记。未经注销登记，抵押权在法律上仍然存在，但不得对抗善意第三人。同样地，在不动产抵押中，注销登记是抵押权消灭的生效要件。

四、特殊情况下的公示对抗

虽然不动产抵押主要采用公示生效制度，但在某些特殊情况下，也可能涉及公示对抗的问题。例如，在动产抵押中，由于动产的流转更为频繁且难以追踪，因此法律通常规定动产抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。然而，在不动产抵押中，由于登记制度的完善和公示效果的明确性，公示对抗的情况相对较少。

总结来看，不动产抵押是公示生效制度，即抵押权自登记时设立。这一制度有助于保护交易安全、明确权利归属并符合法律原则。在实际操作中，应严格按照法律规定办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法有效设立和行使。如果您在不动产抵押方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。