城镇居民租用农村集体土地的效力问题，需分情况讨论，具体如下：

1. 若租赁的是农村集体建设用地（如宅基地上的房屋所占土地）用于非农业建设，且未经法定审批程序，则租赁合同无效。

   • 法律背景：根据《土地管理法》的相关规定，农村集体建设用地（包括宅基地）的使用权原则上仅限于本集体经济组织成员。城镇居民作为非集体经济组织成员，一般无权取得农村集体建设用地的使用权。若未经法定审批程序，擅自将农村集体建设用地出租给城镇居民用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，因此租赁合同无效。
   • 法律后果：合同无效后，双方应返还因合同取得的财产，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。对于城镇居民而言，可能面临无法继续使用土地、租金损失以及可能因违法使用土地而面临的行政处罚等风险。

2. 若租赁的是农村集体农用地（如耕地、林地等），且用于农业用途，但未经法定审批程序或违反土地用途管制规定，则租赁合同同样可能无效。

   • 法律背景：农用地是农村集体经济组织的重要资源，其使用受到严格的法律管制。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定，农用地应当用于农业用途，不得擅自改变用途。若城镇居民未经法定审批程序或违反土地用途管制规定，租赁农村集体农用地用于非农业用途，同样违反了法律的强制性规定，租赁合同可能无效。
   • 法律后果：与上述情况类似，合同无效后，双方应返还财产，有过错的一方应赔偿损失。此外，若因违法使用土地造成土地资源破坏或环境污染等后果，还可能面临更严重的法律责任。

3. 若租赁行为符合法定条件且经过法定审批程序，则租赁合同有效。

   • 法律背景：虽然城镇居民一般无权直接取得农村集体土地的使用权，但在某些特定情况下，如通过合法流转方式取得农村集体经营性建设用地的使用权，并经过法定审批程序后，城镇居民可以合法使用农村集体土地。在这种情况下，租赁合同是有效的。
   • 法律建议：对于城镇居民而言，若希望租用农村集体土地，应首先了解相关法律法规和政策规定，确保租赁行为符合法定条件。同时，应积极与农村集体经济组织或相关政府部门沟通协商，办理必要的审批手续和登记备案工作，以确保租赁合同的合法性和有效性。

总结与建议：

• 城镇居民在租用农村集体土地时，应谨慎行事，确保租赁行为符合法律法规和政策规定。
• 在签订租赁合同前，应充分了解土地的性质、用途以及相关法律法规和政策规定，避免因违法使用土地而面临法律风险。
• 若对租赁行为的合法性存在疑问或不确定如何操作时，建议及时咨询专业律师或相关政府部门以获取准确指导和帮助。

如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。