在接手转让店铺且房租还有三个月到期的情况下，与房东签订合同需谨慎处理，以下是具体建议：
- 明确合同主体与权利义务
- 核心原则：必须与原房东直接签订新租赁合同，而非仅与转让人达成口头协议。即使转让人声称已获房东授权，也需要求其出示书面授权文件，否则可能面临转让人与房东的租赁关系解除后，您被要求腾退的风险。
- 操作建议：联系房东时，可要求转让人、房东与您三方共同到场，当面确认原租赁合同解除、新合同签订事宜，并留存书面记录（如会议纪要、签字确认的说明文件）。
- 合同期限与租金条款
- 期限衔接：新合同起始日应与原合同终止日无缝衔接（如原合同3个月后到期，新合同可从第4个月开始计算租期），避免出现空档期导致房东主张“无合同占用房屋”要求额外费用。
- 租金支付：明确新合同租金标准（是否与原合同一致或调整）、支付方式（如银行转账需留存凭证）、支付时间（如每月5日前），并约定逾期支付的违约责任（如每日按未付金额的0.5%支付违约金）。
- 押金处理：若原合同有押金，需在合同中明确押金是否转由您承担、是否需重新支付押金给房东，以及退还条件（如合同终止后无损坏则全额退还）。
- 房屋现状与维修责任
- 现状确认：签订合同前，与房东共同检查房屋设施（如水电、门窗、墙面等），拍照或录像留存，并在合同中附《房屋设施清单》，明确哪些属于自然损耗、哪些需您维修，避免退房时因设施损坏产生纠纷。
- 维修义务：约定日常维修责任（如小修小补由您承担，大修如房屋主体结构问题由房东负责），并明确维修通知方式（如书面通知、微信记录等）。
- 转让限制与优先权
- 转让条款：若您未来可能再次转让店铺，需在合同中明确是否需房东书面同意、是否需支付转让费（如按租金的一定比例），以及房东无正当理由拒绝同意的违约责任（如赔偿您因此遭受的损失）。
- 优先续租权：可约定合同到期前，您在同等条件下享有优先续租权，并明确续租通知期限（如到期前3个月书面通知房东）。
- 违约责任与争议解决
- 违约情形：详细列举双方可能违约的情形（如您拖欠租金超15日、房东无故提前收回房屋等），并约定对应的违约责任（如支付违约金、赔偿损失等）。
- 争议解决：优先选择协商解决，协商不成可约定向房屋所在地法院起诉（避免仲裁条款，因仲裁费用较高且程序复杂）。
示例合同条款（节选）：
“第三条 租赁期限
3.1 本合同租赁期自__年月日起至年月日止，共计年。
3.2 原租赁合同（合同编号：___）于_年月日终止，本合同自终止次日起生效。
第四条 租金及支付
4.1 租金为每月人民币___元（大写：元整），按_（月/季/年）支付。
4.2 乙方应于每期租金到期前日内，将租金支付至甲方指定账户（账号：______），并保留转账凭证。
第五条 房屋交付及返还
5.1 甲方应于__年月日前将房屋按现状交付乙方，双方签署《房屋交付确认书》。
5.2 合同终止后，乙方应于日内返还房屋，并保证房屋及设施完好（自然损耗除外）。”
注意事项：
- 合同需由房东与您签字（或盖章），并留存房东身份证复印件、房产证复印件作为附件。
- 若房东为公司，需加盖公司公章，并由法定代表人或授权代表签字。
- 合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
如有其他细节问题（如装修条款、拆迁补偿等），可进一步向我咨询。